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アパート・マンション管理

不動産経営において“管理”は、大きく3種類に分けられます。

①家賃の集金やクレーム対応、入居者募集といった“入居者管理”

②建物の修理やメンテナンス、リノベーション等行う“建物管理”

③効率的運営とノウハウ活用で資産価値を高める“資産価値の管理・向上”

このページでは各管理業務について詳しくご紹介しております。

入居者管理の主な業務内容

入居者管理は、物件広告から入居者選定、契約、家賃管理、メンテナンス、契約更新、退去処理まで多岐にわたる業務を含みます。物件の魅力をアピールし、適切な入居者を選定した後、契約から退去までの各プロセスを円滑に進め、入居者との良好な関係を保ちながら物件運営を安定させるサービスを提供いたします。

入居者管理の仕事内容

近年ネットの普及によって個人で管理をされるオーナー様も増えてきました。
では、そもそも入居者管理とは普段どのような業務を行うのか見ていきましょう。

1. 入居斡旋(募集広告の作成、物件情報の公開など)

入居斡旋
物件に対する認知度を高め、多くの入居希望者を獲得する。
物件の強みやエリアの特性を理解し、ターゲットとなる層に訴求力のある広告を展開する。
物件の広告制作
物件の特徴や魅力を活かした広告の作成をします。
メディアでの
物件情報公開
インターネットや不動産情報誌など、様々なメディアを通じて物件情報を公開します。
物件の価格・
ターゲット層の定義
物件の価格設定やターゲット層を明確化します。

2. 入居募集(内見、問い合わせ対応など)

入居募集
入居希望者を具体的な契約に結びつける。
見学者に対して物件やエリアのメリットを具体的に伝え、安心感を提供する。
内見・質問対応
内見対応や入居に関する質問について回答します。
物件の魅力・
周辺環境紹介
物件の特徴や周辺環境をアピールします。

3. 入居者の選定(審査基準の設定、審査の実施など)

入居者の選定
長期間安定した賃料収入を得るための信頼できる入居者の選定。
入居者の安定した収入と信用情報を重視し、将来的なトラブルを予防する。
入居審査の基準設定
入居希望者の審査基準を設定(収入、信用情報など)します。
入居申込の手続き・
入居審査
入居申込書の受付と入居審査を実施します。

4. 賃貸契約の締結(契約書の作成、契約内容の説明など)

賃貸契約の締結
法的な拘束力を持つ契約を形成し、オーナーと入居者の権利・義務を明確化する。
契約内容を丁寧に説明し、入居者が安心して生活をスタートできる環境を提供することで、入居者を確保し、安定した運営を目指すことができます。
コミュニケーションや情報提供の質が、入居者との良好な関係を築く基盤となります。
契約書の作成・
契約についての説明
契約書の作成と契約内容の詳細な説明をします。
初期費用の受取・
領収書発行
初期費用(敷金、礼金、初月家賃など)の受領と領収書の交付をします。
鍵の引渡し・
物件の使用方法
についての説明
鍵の引渡しと物件の使用方法についての説明をします。

5. 家賃回収

家賃回収
定期的な収益を確保し、物件の運営コストやローン返済などを行う。
家賃の支払い期日や方法は契約時に明確にし、入居者に理解してもらうことが重要です。
家賃の支払い状況を定期的にチェックし、遅延がないか確認します。
家賃請求書の発行
入居者に対して家賃の請求書を定期的に送付します。電子メールや郵送など、入居者との契約や合意に基づいた方法を選択します。
家賃の回収
入居者からの家賃支払いを確認し、適切な銀行口座に入金されるように管理します。
収益の管理
回収した家賃を適切に管理し、物件の運営コストやローン返済、オーナーへの送金などを行います。

6. 滞納者への督促

滞納者への督促
家賃の未払いを解消し、運営の安定を図る。
督促は法的な枠組みを守りながら、かつ入居者との関係を悪化させないよう配慮が必要ですので、早期の対応と適切なコミュニケーションが、滞納解消に繋がります。
滞納確認
家賃の支払いが期日を過ぎても行われない場合、滞納が発生していると判断します。
初回の督促
最初の督促は比較的ソフトなアプローチで、電話やメールで催促します。通常、支払いの遅れには何らかの理由があるため、まずはその理由を聞くことが大切です。
書面での督促
一定期間が経過しても支払いがない場合、書面での督促を行います。内容証明郵便など、後のトラブル防止のために証拠を残す方法を選びます。
法的手段の検討
長期間にわたる滞納が解消されない場合、法的手段(裁判など)を検討します。

7. 契約更新

契約更新
定期的な契約の見直しを行い、入居者との関係を継続し、安定した賃料収入を確保する。
更新通知は契約期間終了の数ヶ月前に送付し、十分な対応期間を持たせることが重要です。
更新通知の送付
契約期間が終了する前に、更新の意向を確認する通知を入居者に送付します。
更新条件の確認
新しい契約期間や更新料、家賃などの条件を確認または交渉します。
更新契約書の作成・
署名
新しい契約内容をもとに更新契約書を作成し、双方で署名します。

8. 退去手続き

退去手続き
入居者のスムーズな退去をサポートし、次の入居者への影響を最小限に抑える。
退去に関するルールや手続きは、入居時から明確にコミュニケーションをとることが重要です。
退去通知の確認
入居者からの退去通知を受け、退去日を確認します。
退去に関する
ガイドライン提供
退去に関する手続きや注意点を入居者に説明します。
物件の確認と
クリーニング
退去後、物件の状態を確認し、必要な修繕やクリーニングを行います。

9. 敷金精算

敷金精算
入居者の退去後、敷金から必要な費用を差し引き、適切に精算を行う。
物件の状態チェックは、入居者が立ち会う中で行い、トラブルを防ぐことが重要です。
敷金の精算方法については、契約時に明確に説明し、文書で確認を取ることが望ましいです。
物件の損傷チェック
退去後の物件の状態を確認し、損傷や修繕が必要な箇所を特定します。
修繕費用の算出
物件の修繕に必要な費用を算出します。
敷金からの差し引き
敷金から修繕費用や未払いの家賃などを差し引き、残額を入居者に返却します。

10. 入居者トラブル対応

入居者トラブル対応
入居者との関係を健全に保ち、長期的な契約継続を目指す。
トラブルに迅速かつ適切に対応することで、入居者との信頼関係を保ちます。
法的な問題に発展する可能性がある場合は、専門家(弁護士など)のアドバイスを得ることも重要です。
トラブルの特定と確認
入居者からの報告やクレームを受け、トラブルの内容を正確に把握します。
対話の場と設定
トラブルに対してオープンな姿勢で対話の場を設け、入居者の声を聞きます。
解決策の提案と実行
トラブルの内容に応じて適切な解決策を提案し、実行に移します。

11. 近隣トラブル対応

近隣トラブル対応
物件の運営が近隣住民との良好な関係の中で行われ、安定した経営を維持する。
近隣住民とのコミュニケーションを大切にし、定期的な情報交換や挨拶を心がけます。
トラブルが発生した場合は、冷静かつ公平な立場で対応し、解決に尽力します。
トラブルの確認
近隣住民からのクレームや報告を受け、トラブルの内容を確認します。
関与の程度の確認
トラブルが入居者の行動に起因するものか、その他の要因によるものかを確認します。
対応策の検討と実施
トラブルの原因や背景を踏まえ、適切な対応策を検討し、実施します。

日常的に行う業務

賃料の管理
指定した口座への賃料の入金確認。もし入金が確認できない場合には、借主へ連絡をします。それでも入金が確認できない場合には、滞納への対応を始めます。
苦情などの対応
借主から苦情があった場合には、できるだけ早く対応することが大事です。賃貸物件においては、設備などの故障や不備、近隣への苦情などは退去の原因となるため迅速で正確な対応をします。
契約違反への対応
契約期間の終了前後においては様々な手続が発生します。ゴミ出しや騒音問題や駐車場問題などLEAFの長年のノウハウで解決します。

更新時・退去時に行う業務

借主への意思確認
契約期間の終了が近づいた時点で、借主に契約を更新するか退去するかの意思確認を行います。一般的には契約期間終了の半年前から3ヶ月前までに書類を送付して確認します。入居者管理を不動産会社に委託していない場合には、自分で書面を送付するなどの確認作業を行うことになります。
更新の場合
(更新手続)
賃料を変更するなど、更新に当たって何らかの書面を結ぶ必要がある場合には、その内容を記載した書面を準備します。そのほか当初の契約書に基づいて、更新料の受け取りや借主の保険契約の更新などが必要な場合は、これらの手続も漏れなく対応する必要があります。
退去の場合
(退去時の立ち会い)
退去時の立ち会いにより室内の状況を確認し、修繕などの原状回復の方針を決めると同時に借主との費用負担の割合を調整し、クリーニングや修繕などの作業を手配していきます。その後、賃料や借主が負担する原状回復費用など精算した上で敷金を返還します。
入居者管理、建物管理などを不動産会社に委託していれば、これらの手続を代行してもらえる場合もありますが、原状回復をどこまで行うかなどについては、貸主に判断を求められることは少なくありません。原状回復は、トラブルになりやすい複雑な問題なので適切な対処が求められます。
新たな入居者募集
借主が退去となった場合には、不動産会社に仲介を依頼するなどして新たな入居者を募集します。
「入居者斡旋」は、経営の収支に直結する業務です。いわゆる客付け能力として管理会社の力量が試される所です。

入居者募集の手助けになるのが不動産仲介

不動産経営を行う上で大事になってくるのが“いかに入居率を上げるか” つまり退去が出た場合においても、どれだけ早く入居を決められるかが大切になってきます。 入居者を募集する場合、最初にとる選択肢は主に2つです。

①SNSなどを駆使し自力で入居者を募る。
②不動産仲介会社に依頼し、入居者を斡旋してもらう。

さらに考えなければならないのは、家賃が入金されるまでには、複雑な書類をいくつも完成させなければなりません。 そのため、管理会社に委託するのが一番、安心で手間がかからない方法になります。

大家さんの手間を最小限にするのが、管理会社の役割です。そしてLEAFはその管理業務だけでなく、仲介業務も提供しています。組織内に仲介部門が存在するか否かは、入居者の決定スピードに大きな影響を与えます。
LEAFは入居者の募集から、入居中のコミュニケーション、そして退去時の手続きまでを一貫して行い、利益拡大のためのサポートを致します。

建物管理の主な業務内容

不動産の長期安定経営の成功の鍵は、日々の管理にかかっています。
20年、30年と長期にわたって競争力を維持している賃貸住宅に共通するのは、管理がしっかりと行われていることです。
建物管理の業務は多岐にわたり、年々専門性が高くなっていますが、LEAFは建物管理の重要性を理解し、大家様の負担を軽減するためのサービスをご提供いたします。

建物管理の仕事内容

建物管理は、不動産の価値を維持・向上させるための継続的な業務を指します。
しかし、この「建物管理」という一言には、多くの意味やニュアンスが含まれています。
大家さんの管理スタイルやニーズに応じて、その内容や方法は大きく異なることがあります。

1. 原状回復と室内クリーニング

原状回復
原状回復は、物件を以前の状態、すなわち初めて入居者が住んだ時の状態に近づける作業を指します。これには、壁の穴の修復、壁紙の張り替え、床材の交換など、物的なダメージの修復が含まれます。また、設備や機器の故障や劣化に対する修繕もこのカテゴリに含まれます。これらの作業を通じて、物件の寿命を延ばし、次の入居者にも快適に住んでいただくための基盤を作ります。
室内クリーニング
室内クリーニングは、物件の清潔さを保つための作業です。これには、床や窓、浴室、キッチンなどの掃除はもちろん、エアコンのフィルター交換や換気扇の清掃など、細部にわたるクリーニングが含まれます。特に、前の入居者が使用していた跡や汚れをしっかりと取り除くことで、新しい入居者が気持ちよく生活を始められる環境を提供します。

2. 設備機器の故障対応

水漏れ
水回りの設備、特に水道管や浴室、トイレなどからの水漏れは、建物の構造にダメージを与える可能性があります。また、隣接する部屋や下階への影響も考慮しなければならず、速やかな対応が必要です。
落雷
雷の直撃や近隣への落雷による影響は、電気設備の故障や火災の原因となることがあります。特に、雷サージによる電気機器の故障は、住民の生活に直接的な影響を及ぼすことが考えられます。
漏電
電気設備の不具合や経年劣化による漏電は、火災のリスクを高めるだけでなく、住民の安全を直接脅かす問題です。漏電の兆候を感知した場合、即時の対応と原因の特定、修復が必要です。
経年劣化
建物や設備機器は、時間とともに劣化します。定期的な点検やメンテナンスを行うことで、予期せぬ故障やトラブルを未然に防ぐことができます。特に、経年劣化による問題は、早期発見・早期対応が鍵となります。

3. 定期清掃と法定点検

定期清掃
物件の清潔さを維持するためには、定期的な清掃が不可欠です。これには共用部分の掃除はもちろん、駐輪場や駐車場、植栽エリアなどのメンテナンスも含まれます。
①駐輪場の整備
自転車の放置や不適切な駐輪によるトラブルを防ぐため、定期的な整理整頓や表示の確認が必要です。
②駐車場のトラブル
車の不適切な駐車や他の車との接触など、駐車場特有のトラブルを未然に防ぐための対策や、トラブル発生時の迅速な対応が求められます。
③植栽のはみ出しトラブル
植物の成長による通路の遮蔽や隣接する敷地への侵入など、定期的な剪定やメンテナンスが必要です。
法定点検
物件の安全性を確保するため、法律で定められた周期での点検が義務付けられています。
①浄化槽の法定点検
浄化槽の機能を維持し、環境への影響を最小限にするための定期的な点検やメンテナンスが必要です。
②貯水タンクの清掃・
法定点検
水質の安全を確保するため、タンクの内部清掃や点検が定期的に行われます。
③消防点検
火災のリスクを最小限に抑えるため、消防設備の機能や状態の点検が定期的に実施されます。

4. 設備修繕と大規模修繕

設備修繕
日常の使用による自然な劣化や突発的な故障に対応するための修繕活動を指します。例として、オートロックや防犯カメラ、火災報知器などの設備の点検と修理が挙げられます。これらの設備は、住民の安全や生活の快適性を直接的に支えるものであり、定期的な点検や必要に応じた修理が不可欠です。
①オートロックの点検と
修理
入退室のセキュリティを保つための重要な設備。故障や不具合が生じた場合、迅速な対応が求められます。
②防犯カメラの点検と修理
物件のセキュリティを高めるための設備。画像の乱れや故障時には、速やかな修理が必要です。
③火災報知器の点検と修理
火災の早期発見と住民の安全を確保するための設備。定期的な点検と、必要に応じたバッテリー交換や修理が求められます。
大規模修繕
建物や設備の長期的な劣化に対応するための大掛かりな修繕活動を指します。例として、屋根や外壁の塗装工事、エレベーターの大掛かりな点検や修理、駐車場の白線引きなどが挙げられます。
①屋根外壁塗装工事
建物の外観を美しく保つとともに、雨風からの保護を強化するための工事。数年に一度の実施が推奨されます。
②エレベーターの点検と
修理
安全な移動を保障するため、エレベーターの定期的な点検と、必要に応じた修理が必要です。
③駐車場の白線引き
車の駐車位置を明確に示すための作業。駐車場の使用状況や劣化状態に応じて、定期的な再塗装が求められます。

5. 共用灯の交換

①入居案内時の影響
新しい入居者を物件に案内する際、共用部分の第一印象は非常に大きな影響を持ちます。特に、共用灯が切れていると、物件の管理が適切に行われていないという印象を持たれることがあり、入居の決定に悪影響を及ぼすケースが考えられます。
②安全性の確保
共用灯が切れてしまうと、廊下や階段などが暗くなり、住民の移動において危険が増大します。特に夜間や早朝、視認性が低下する時間帯においては、転倒や事故のリスクが高まります。
③長期入居の促進
物件の維持管理が適切に行われていると感じることは、住民が長期にわたってその物件に住む意欲を高める要因となります。共用灯の適切な管理は、その一環として非常に重要です。

6. インターネットやケーブルテレビの管理

①生活の基盤としての
インターネット
多くの人々にとって、インターネットはコミュニケーションの手段、情報の源、仕事や学習の場としての役割を果たしています。特にリモートワークやオンライン学習が一般的になる中、安定したインターネット環境は住居選びの大きな要因となっています。
②入居の決定要因
物件選びをする際、インターネットの接続環境や速度、ケーブルテレビの提供サービスは、入居の決定要因として非常に重要です。特に若い世代やビジネスパーソン、学生などは、高速で安定したインターネット環境を求める傾向があります。物件においてこれらの環境が整っていないと、入居を選択する際の大きなマイナスポイントとなり得ます。
③継続的な管理の必要性
インターネットやケーブルテレビの設備は、時とともに技術的な進化や劣化が進むため、定期的な点検やアップデート、場合によっては設備の入れ替えなどの対応が必要です。これにより、住民に常に最適な通信環境を提供することができます。

資産価値の管理・向上

<資産価値の管理・向上のためのポイント>

入居者の満足度の確保

物件の清潔さや設備の機能性、安全性を維持することで、現在の入居者の満足度を高めることができます。また、コミュニケーションの取り組みやアフターサービスの充実も、入居者の満足度向上に寄与します。

施設・設備の充実化

時代のニーズや技術の進化に応じて、施設や設備の更新や追加を行うことで、物件の魅力を再度高めることができます。例えば、高速インターネットの整備やエコ機能の追加などが考えられます。

コストダウンの取り組み

物件の運営コストを削減するための様々な手法やシステムの導入。例えば、エネルギー効率の良い設備の導入や、効率的な物件管理システムの採用などが挙げられます。

ノウハウの蓄積と活用

長年の経営経験から得られる知識や技術を活用し、物件の運営や管理を最適化することで、資産価値の維持・向上を図ることができます。

築20年以上の物件の管理は、単なる設備や施設の維持だけでなく、トータルな視点からの取り組みが求められます。物件の価値や収益性を維持・向上させるためには、これらのポイントを総合的に考慮し、戦略的な管理を行うことが不可欠です。

資産価値向上の多角的な取り組み

不動産の資産価値を向上させるための手段は多岐にわたります。
特に、築20年以上の物件においては、その取り組みが経営の成功の鍵となります。

設備の変更・追加
築20年以上の物件の中で、新築物件との最も顕著な違いは、設備の古さや機能性の低さです。建物自体の建て替えは容易ではありませんが、設備の更新や追加は比較的短期間で実現可能です。近年、セキュリティの強化や宅配ボックス、Wi-Fiの設置など、生活の質を高める設備が注目されています。これらの設備を導入することで、物件の魅力を高め、空室率の低下を図ることができます。
内装・リノベーション・
バリアフリー工事
賃貸住宅のリノベーションは、入居者の入れ替え時に部屋単位で進めることができます。これにより、賃貸収入を維持しつつ、段階的に物件の価値を向上させることができます。また、バリアフリー工事を通じて、高齢者や身体の不自由な方々にも快適に生活してもらえる環境を提供することができます。
外装・エントランスの
改修
エントランスは物件の顔とも言える部分です。訪問者や入居者の第一印象を左右するこの部分を、高級感のあるデザインや機能性を持った材料でリニューアルすることで、物件全体の価値を高めることができます。
外壁屋根塗装
外壁屋根塗装は、建物の外観を美しく保つだけでなく、建物自体の耐久性や防水性を向上させる効果もあります。定期的な塗装を行うことで、建物の寿命を延ばし、長期間にわたる賃貸収入の確保を図ることができます。
原状回復工事
賃貸物件の運営において、入退去が頻繁に発生することは避けられません。その際の原状回復工事の質とコストは、経営の利益に大きく影響します。高品質な工事を低コストで実現することが、経営の効率化の鍵となります。
当社は、自社施工やメーカー直仕入れを活用し、他社では実現困難な高品質・低コストのサービスを提供しています。お部屋のリノベーションや建物の改修をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

入居者管理

入居者管理の主な業務内容

入居者管理は、物件広告から入居者選定、契約、家賃管理、メンテナンス、契約更新、退去処理まで多岐にわたる業務を含みます。物件の魅力をアピールし、適切な入居者を選定した後、契約から退去までの各プロセスを円滑に進め、入居者との良好な関係を保ちながら物件運営を安定させるサービスを提供いたします。

入居者管理の仕事内容

近年ネットの普及によって個人で管理をされるオーナー様も増えてきました。
では、そもそも入居者管理とは普段どのような業務を行うのか見ていきましょう。

1. 入居斡旋(募集広告の作成、物件情報の公開など)

入居斡旋
物件に対する認知度を高め、多くの入居希望者を獲得する。
物件の強みやエリアの特性を理解し、ターゲットとなる層に訴求力のある 広告を展開する。
物件の広告制作
物件の特徴や魅力を活かした広告の作成をします。
メディアでの
物件情報公開
インターネットや不動産情報誌など、様々なメディアを通じて物件情報を公開します。
物件の価格・
ターゲット層の定義
物件の価格設定やターゲット層を明確化します。

2. 入居募集(内見、問い合わせ対応など)

入居募集
入居希望者を具体的な契約に結びつける。
見学者に対して物件やエリアのメリットを具体的に伝え、安心感を提供する。
内見・質問対応
内見対応や入居に関する質問について回答します。
物件の魅力・
周辺環境紹介
物件の特徴や周辺環境をアピールします。

3. 入居者の選定(審査基準の設定、審査の実施など)

入居者の選定
長期間安定した賃料収入を得るための信頼できる入居者の選定。
入居者の安定した収入と信用情報を重視し、将来的なトラブルを予防する。
入居審査の基準設定
入居希望者の審査基準を設定(収入、信用情報など)します。
入居申込の手続き・
入居審査
入居申込書の受付と入居審査を実施します。

4. 賃貸契約の締結(契約書の作成、契約内容の説明など)

賃貸契約の締結
法的な拘束力を持つ契約を形成し、オーナーと入居者の権利・義務を明確化する。
契約内容を丁寧に説明し、入居者が安心して生活をスタートできる環境を提供することで、入居者を確保し、安定した運営を目指すことができます。
コミュニケーションや情報提供の質が、入居者との良好な関係を築く基盤となります。
契約書の作成・
契約についての説明
契約書の作成と契約内容の詳細な説明をします。
初期費用の受取・
領収書発行
初期費用(敷金、礼金、初月家賃など)の受領と領収書の交付をします。
鍵の引渡し・
物件の使用方法
についての説明
鍵の引渡しと物件の使用方法についての説明をします。

5. 家賃回収

家賃回収
定期的な収益を確保し、物件の運営コストやローン返済などを行う。
家賃の支払い期日や方法は契約時に明確にし、入居者に理解してもらうことが重要です。
家賃の支払い状況を定期的にチェックし、遅延がないか確認します。
家賃請求書の発行
入居者に対して家賃の請求書を定期的に送付します。電子メールや郵送など、入居者との契約や合意に基づいた方法を選択します。
家賃の回収
入居者からの家賃支払いを確認し、適切な銀行口座に入金されるように管理します。
収益の管理
回収した家賃を適切に管理し、物件の運営コストやローン返済、オーナーへの送金などを行います。

6. 滞納者への督促

滞納者への督促
家賃の未払いを解消し、運営の安定を図る。
督促は法的な枠組みを守りながら、かつ入居者との関係を悪化させないよう配慮が必要ですので、早期の対応と適切なコミュニケーションが、滞納解消に繋がります。
滞納確認
家賃の支払いが期日を過ぎても行われない場合、滞納が発生していると判断します。
初回の督促
最初の督促は比較的ソフトなアプローチで、電話やメールで催促します。通常、支払いの遅れには何らかの理由があるため、まずはその理由を聞くことが大切です。
書面での督促
一定期間が経過しても支払いがない場合、書面での督促を行います。内容証明郵便など、後のトラブル防止のために証拠を残す方法を選びます。
法的手段の検討
長期間にわたる滞納が解消されない場合、法的手段(裁判など)を検討します。

7. 契約更新

契約更新
定期的な契約の見直しを行い、入居者との関係を継続し、安定した賃料収入を確保する。
更新通知は契約期間終了の数ヶ月前に送付し、十分な対応期間を持たせることが重要です。
更新通知の送付
契約期間が終了する前に、更新の意向を確認する通知を入居者に送付します。
更新条件の確認
新しい契約期間や更新料、家賃などの条件を確認または交渉します。
更新契約書の作成・
署名
新しい契約内容をもとに更新契約書を作成し、双方で署名します。

8. 退去手続き

退去手続き
入居者のスムーズな退去をサポートし、次の入居者への影響を最小限に抑える。
退去に関するルールや手続きは、入居時から明確にコミュニケーションをとることが重要です。
退去通知の確認
入居者からの退去通知を受け、退去日を確認します。
退去に関する
ガイドライン提供
退去に関する手続きや注意点を入居者に説明します。
物件の確認と
クリーニング
退去後、物件の状態を確認し、必要な修繕やクリーニングを行います。

9. 敷金精算

敷金精算
入居者の退去後、敷金から必要な費用を差し引き、適切に精算を行う。
物件の状態チェックは、入居者が立ち会う中で行い、トラブルを防ぐことが重要です。
敷金の精算方法については、契約時に明確に説明し、文書で確認を取ることが望ましいです。
物件の損傷チェック
退去後の物件の状態を確認し、損傷や修繕が必要な箇所を特定します。
修繕費用の算出
物件の修繕に必要な費用を算出します。
敷金からの差し引き
敷金から修繕費用や未払いの家賃などを差し引き、残額を入居者に返却します。

10. 入居者トラブル対応

入居者トラブル対応
入居者との関係を健全に保ち、長期的な契約継続を目指す。
トラブルに迅速かつ適切に対応することで、入居者との信頼関係を保ちます。
法的な問題に発展する可能性がある場合は、専門家(弁護士など)のアドバイスを得ることも重要です。
トラブルの特定と確認
入居者からの報告やクレームを受け、トラブルの内容を正確に把握します。
対話の場と設定
トラブルに対してオープンな姿勢で対話の場を設け、入居者の声を聞きます。
解決策の提案と実行
トラブルの内容に応じて適切な解決策を提案し、実行に移します。

11. 近隣トラブル対応

近隣トラブル対応
物件の運営が近隣住民との良好な関係の中で行われ、安定した経営を維持する。
近隣住民とのコミュニケーションを大切にし、定期的な情報交換や挨拶を心がけます。
トラブルが発生した場合は、冷静かつ公平な立場で対応し、解決に尽力します。
トラブルの確認
近隣住民からのクレームや報告を受け、トラブルの内容を確認します。
関与の程度の確認
トラブルが入居者の行動に起因するものか、その他の要因によるものかを確認します。
対応策の検討と実施
トラブルの原因や背景を踏まえ、適切な対応策を検討し、実施します。

日常的に行う業務

賃料の管理
指定した口座への賃料の入金確認。もし入金が確認できない場合には、借主へ連絡をします。それでも入金が確認できない場合には、滞納への対応を始めます。
苦情などの対応
借主から苦情があった場合には、できるだけ早く対応することが大事です。賃貸物件においては、設備などの故障や不備、近隣への苦情などは退去の原因となるため迅速で正確な対応をします。
契約違反への対応
契約期間の終了前後においては様々な手続が発生します。ゴミ出しや騒音問題や駐車場問題などLEAFの長年のノウハウで解決します。

更新時・退去時に行う業務

借主への意思確認
契約期間の終了が近づいた時点で、借主に契約を更新するか退去するかの意思確認を行います。一般的には契約期間終了の半年前から3ヶ月前までに書類を送付して確認します。入居者管理を不動産会社に委託していない場合には、自分で書面を送付するなどの確認作業を行うことになります。
更新の場合
(更新手続)
賃料を変更するなど、更新に当たって何らかの書面を結ぶ必要がある場合には、その内容を記載した書面を準備します。そのほか当初の契約書に基づいて、更新料の受け取りや借主の保険契約の更新などが必要な場合は、これらの手続も漏れなく対応する必要があります。
退去の場合
(退去時の立ち会い)
退去時の立ち会いにより室内の状況を確認し、修繕などの原状回復の方針を決めると同時に借主との費用負担の割合を調整し、クリーニングや修繕などの作業を手配していきます。その後、賃料や借主が負担する原状回復費用など精算した上で敷金を返還します。
入居者管理、建物管理などを不動産会社に委託していれば、これらの手続を代行してもらえる場合もありますが、原状回復をどこまで行うかなどについては、貸主に判断を求められることは少なくありません。原状回復は、トラブルになりやすい複雑な問題なので適切な対処が求められます。
新たな入居者募集
借主が退去となった場合には、不動産会社に仲介を依頼するなどして新たな入居者を募集します。
「入居者斡旋」は、経営の収支に直結する業務です。いわゆる客付け能力として管理会社の力量が試される所です。

入居者募集の手助けになるのが不動産仲介

不動産経営を行う上で大事になってくるのが“いかに入居率を上げるか” つまり退去が出た場合においても、どれだけ早く入居を決められるかが大切になってきます。 入居者を募集する場合、最初にとる選択肢は主に2つです。

①SNSなどを駆使し自力で入居者を募る。
②不動産仲介会社に依頼し、入居者を斡旋してもらう。

さらに考えなければならないのは、家賃が入金されるまでには、複雑な書類をいくつも完成させなければなりません。 そのため、管理会社に委託するのが一番、安心で手間がかからない方法になります。

大家さんの手間を最小限にするのが、管理会社の役割です。そしてLEAFはその管理業務だけでなく、仲介業務も提供しています。組織内に仲介部門が存在するか否かは、入居者の決定スピードに大きな影響を与えます。
LEAFは入居者の募集から、入居中のコミュニケーション、そして退去時の手続きまでを一貫して行い、利益拡大のためのサポートを致します。

建物管理

建物管理の主な業務内容

不動産の長期安定経営の成功の鍵は、日々の管理にかかっています。
20年、30年と長期にわたって競争力を維持している賃貸住宅に共通するのは、管理がしっかりと行われていることです。
建物管理の業務は多岐にわたり、年々専門性が高くなっていますが、LEAFは建物管理の重要性を理解し、大家様の負担を軽減するためのサービスをご提供いたします。

建物管理の仕事内容

建物管理は、不動産の価値を維持・向上させるための継続的な業務を指します。
しかし、この「建物管理」という一言には、多くの意味やニュアンスが含まれています。
大家さんの管理スタイルやニーズに応じて、その内容や方法は大きく異なることがあります。

1. 原状回復と室内クリーニング

原状回復
原状回復は、物件を以前の状態、すなわち初めて入居者が住んだ時の状態に近づける作業を指します。これには、壁の穴の修復、壁紙の張り替え、床材の交換など、物的なダメージの修復が含まれます。また、設備や機器の故障や劣化に対する修繕もこのカテゴリに含まれます。これらの作業を通じて、物件の寿命を延ばし、次の入居者にも快適に住んでいただくための基盤を作ります。
室内クリーニング
室内クリーニングは、物件の清潔さを保つための作業です。これには、床や窓、浴室、キッチンなどの掃除はもちろん、エアコンのフィルター交換や換気扇の清掃など、細部にわたるクリーニングが含まれます。特に、前の入居者が使用していた跡や汚れをしっかりと取り除くことで、新しい入居者が気持ちよく生活を始められる環境を提供します。

2. 設備機器の故障対応

水漏れ
水回りの設備、特に水道管や浴室、トイレなどからの水漏れは、建物の構造にダメージを与える可能性があります。また、隣接する部屋や下階への影響も考慮しなければならず、速やかな対応が必要です。
落雷
雷の直撃や近隣への落雷による影響は、電気設備の故障や火災の原因となることがあります。特に、雷サージによる電気機器の故障は、住民の生活に直接的な影響を及ぼすことが考えられます。
漏電
電気設備の不具合や経年劣化による漏電は、火災のリスクを高めるだけでなく、住民の安全を直接脅かす問題です。漏電の兆候を感知した場合、即時の対応と原因の特定、修復が必要です。
経年劣化
建物や設備機器は、時間とともに劣化します。定期的な点検やメンテナンスを行うことで、予期せぬ故障やトラブルを未然に防ぐことができます。特に、経年劣化による問題は、早期発見・早期対応が鍵となります。

3. 定期清掃と法定点検

定期清掃
物件の清潔さを維持するためには、定期的な清掃が不可欠です。これには共用部分の掃除はもちろん、駐輪場や駐車場、植栽エリアなどのメンテナンスも含まれます。
①駐輪場の整備
自転車の放置や不適切な駐輪によるトラブルを防ぐため、定期的な整理整頓や表示の確認が必要です。
②駐車場のトラブル
車の不適切な駐車や他の車との接触など、駐車場特有のトラブルを未然に防ぐための対策や、トラブル発生時の迅速な対応が求められます。
③植栽のはみ出しトラブル
植物の成長による通路の遮蔽や隣接する敷地への侵入など、定期的な剪定やメンテナンスが必要です。
法定点検
物件の安全性を確保するため、法律で定められた周期での点検が義務付けられています。
①浄化槽の法定点検
浄化槽の機能を維持し、環境への影響を最小限にするための定期的な点検やメンテナンスが必要です。
②貯水タンクの清掃・
法定点検
水質の安全を確保するため、タンクの内部清掃や点検が定期的に行われます。
③消防点検
火災のリスクを最小限に抑えるため、消防設備の機能や状態の点検が定期的に実施されます。

4. 設備修繕と大規模修繕

設備修繕
日常の使用による自然な劣化や突発的な故障に対応するための修繕活動を指します。例として、オートロックや防犯カメラ、火災報知器などの設備の点検と修理が挙げられます。これらの設備は、住民の安全や生活の快適性を直接的に支えるものであり、定期的な点検や必要に応じた修理が不可欠です。
①オートロックの点検と
修理
入退室のセキュリティを保つための重要な設備。故障や不具合が生じた場合、迅速な対応が求められます。
②防犯カメラの点検と修理
物件のセキュリティを高めるための設備。画像の乱れや故障時には、速やかな修理が必要です。
③火災報知器の点検と修理
火災の早期発見と住民の安全を確保するための設備。定期的な点検と、必要に応じたバッテリー交換や修理が求められます。
大規模修繕
建物や設備の長期的な劣化に対応するための大掛かりな修繕活動を指します。例として、屋根や外壁の塗装工事、エレベーターの大掛かりな点検や修理、駐車場の白線引きなどが挙げられます。
①屋根外壁塗装工事
建物の外観を美しく保つとともに、雨風からの保護を強化するための工事。数年に一度の実施が推奨されます。
②エレベーターの点検と
修理
安全な移動を保障するため、エレベーターの定期的な点検と、必要に応じた修理が必要です。
③駐車場の白線引き
車の駐車位置を明確に示すための作業。駐車場の使用状況や劣化状態に応じて、定期的な再塗装が求められます。

5. 共用灯の交換

①入居案内時の影響
新しい入居者を物件に案内する際、共用部分の第一印象は非常に大きな影響を持ちます。特に、共用灯が切れていると、物件の管理が適切に行われていないという印象を持たれることがあり、入居の決定に悪影響を及ぼすケースが考えられます。
②安全性の確保
共用灯が切れてしまうと、廊下や階段などが暗くなり、住民の移動において危険が増大します。特に夜間や早朝、視認性が低下する時間帯においては、転倒や事故のリスクが高まります。
③長期入居の促進
物件の維持管理が適切に行われていると感じることは、住民が長期にわたってその物件に住む意欲を高める要因となります。共用灯の適切な管理は、その一環として非常に重要です。

6. インターネットやケーブルテレビの管理

①生活の基盤としての
インターネット
多くの人々にとって、インターネットはコミュニケーションの手段、情報の源、仕事や学習の場としての役割を果たしています。特にリモートワークやオンライン学習が一般的になる中、安定したインターネット環境は住居選びの大きな要因となっています。
②入居の決定要因
物件選びをする際、インターネットの接続環境や速度、ケーブルテレビの提供サービスは、入居の決定要因として非常に重要です。特に若い世代やビジネスパーソン、学生などは、高速で安定したインターネット環境を求める傾向があります。物件においてこれらの環境が整っていないと、入居を選択する際の大きなマイナスポイントとなり得ます。
③継続的な管理の必要性
インターネットやケーブルテレビの設備は、時とともに技術的な進化や劣化が進むため、定期的な点検やアップデート、場合によっては設備の入れ替えなどの対応が必要です。これにより、住民に常に最適な通信環境を提供することができます。

資産価値の管理・向上

資産価値の管理・向上

<資産価値の管理・向上のためのポイント>

入居者の満足度の確保

物件の清潔さや設備の機能性、安全性を維持することで、現在の入居者の満足度を高めることができます。また、コミュニケーションの取り組みやアフターサービスの充実も、入居者の満足度向上に寄与します。

施設・設備の充実化

時代のニーズや技術の進化に応じて、施設や設備の更新や追加を行うことで、物件の魅力を再度高めることができます。例えば、高速インターネットの整備やエコ機能の追加などが考えられます。

コストダウンの取り組み

物件の運営コストを削減するための様々な手法やシステムの導入。例えば、エネルギー効率の良い設備の導入や、効率的な物件管理システムの採用などが挙げられます。

ノウハウの蓄積と活用

長年の経営経験から得られる知識や技術を活用し、物件の運営や管理を最適化することで、資産価値の維持・向上を図ることができます。

築20年以上の物件の管理は、単なる設備や施設の維持だけでなく、トータルな視点からの取り組みが求められます。物件の価値や収益性を維持・向上させるためには、これらのポイントを総合的に考慮し、戦略的な管理を行うことが不可欠です。

資産価値向上の多角的な取り組み

不動産の資産価値を向上させるための手段は多岐にわたります。
特に、築20年以上の物件においては、その取り組みが経営の成功の鍵となります。

設備の変更・追加
築20年以上の物件の中で、新築物件との最も顕著な違いは、設備の古さや機能性の低さです。建物自体の建て替えは容易ではありませんが、設備の更新や追加は比較的短期間で実現可能です。近年、セキュリティの強化や宅配ボックス、Wi-Fiの設置など、生活の質を高める設備が注目されています。これらの設備を導入することで、物件の魅力を高め、空室率の低下を図ることができます。
内装・リノベーション・
バリアフリー工事
賃貸住宅のリノベーションは、入居者の入れ替え時に部屋単位で進めることができます。これにより、賃貸収入を維持しつつ、段階的に物件の価値を向上させることができます。また、バリアフリー工事を通じて、高齢者や身体の不自由な方々にも快適に生活してもらえる環境を提供することができます。
外装・エントランスの
改修
エントランスは物件の顔とも言える部分です。訪問者や入居者の第一印象を左右するこの部分を、高級感のあるデザインや機能性を持った材料でリニューアルすることで、物件全体の価値を高めることができます。
外壁屋根塗装
外壁屋根塗装は、建物の外観を美しく保つだけでなく、建物自体の耐久性や防水性を向上させる効果もあります。定期的な塗装を行うことで、建物の寿命を延ばし、長期間にわたる賃貸収入の確保を図ることができます。
原状回復工事
賃貸物件の運営において、入退去が頻繁に発生することは避けられません。その際の原状回復工事の質とコストは、経営の利益に大きく影響します。高品質な工事を低コストで実現することが、経営の効率化の鍵となります。
当社は、自社施工やメーカー直仕入れを活用し、他社では実現困難な高品質・低コストのサービスを提供しています。お部屋のリノベーションや建物の改修をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

賃貸管理業務の重要性についてのわかりやすい動画をまとめてありますのでこちらからご覧ください。

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