LEAFの総合力で
「不動産オーナー」の悩みを解決します

リノベーションを検討される方の背景は様々です。
“一大決心で始めた賃貸運営”、多くの期待や不安と共に生まれた建物は悠久の流れを経て想いを積み重ねます。
しかし、古くなってしまった建物は、経年劣化が目立ち、次第に住みづらくなっていくものです。
“家は古くなってしまったけど、この家は捨てがたい。”“落ちてしまった資産価値を高めたい。”
そんな思いを実現するための方法の一つが“リノベーション”。

ＬＥＡＦでは、お客様のリノベーションもサポート。
オーナー様の想いを残しつつ、トレンドを見通した内装・外装へ。
もしくは思い切って、全く新しいものへと変貌させる。

リノベーションには無限の可能性が秘められています。
“想い”の詰まった建物に対して、新たな価値を提案させていただきます。



“リフォーム”や“リノベーション”、似たような言葉ですが、「違いはなんだろう？」と疑問に持つ方もいるのではないでしょうか。
明確な定義はありませんが、ざっくり分けると、リフォームが「古くなったものを新築当時に直す」といった意識があるのに対して、
リノベーションは「建物の魅力にさらに付加価値をつけて再生する」という、ポジティブな意味を持つ違いがあります。
そしてリノベーションの中でも「フルリノベーション」と呼ばれるものは、建物を骨組みだけのスケルトン状態にして、
間取りの変更から行う工事のことを指します。



リノベーションを行うことで、物件は元の状態から大きく変更されることになります。
対象の物件によっては建築上変更できないケースがあったり、できても改修費用が高くなってしまう場合があるため、
例えば天井の高さ、壁、配管（水回り）、間取りなどがどこまで変更可能なのかを、事前に施工会社に確認しなければなりません。

マンションと戸建の場合、リノベーションできる範囲は次のように異なります。

◆分譲マンションの場合
マンションの場合、リノベーションできるのは専有部分のみとなります。
間取りの変更は、住居内の専有部分なら可能ですが、マンションの構造によって影響を受けます。
例えばラーメン構造（梁と柱で建物を支える構造）が採用されている場合、部屋の間仕切りを取り除いた拡張がしやすいですが、
壁式構造の場合は構造体となっている間仕切りを取り除くことができません。
また、専有部分のキッチンやトイレなどの水回りの移動も、配管の位置で施工できる内容が左右されます。

住居内の専有部分では、壁材、天井材の張り替え、塗り替えなどは自由にできる部分が多く、室内の建具も変更できますが、
共用部分となる窓サッシや玄関ドアは勝手に変えることができません（断熱用の内窓は除く）。

◆一戸建の場合
戸建のリノベーションでも建物の構造の他、建築基準法や条例などの法規制により、制限を受けることがあるため事前の確認が必要です。

例えば、2階建てを3階建てに増築する場合、建築基準法による建ぺい率や容積率によって制限されることがあります。
また、建築確認申請の手続きも求められたり、防火地域などでは材料に不燃材の使用が必要となるケースもあったりするなど、
様々な法規制が適用され、改修費用が高くなる可能性があります。

間取りや窓の変更等は、建物の構造に大きく依存するため、木造軸組工法（在来工法）、プレハブ式、2×4工法（枠組壁工法）、
鉄骨造やRC造など、タイプを確認しておく必要があります。



近年の不動産投資ブームも一段落しつつあり、今後の状況によっては賃貸物件同士の競争が厳しくなる恐れもあります。
賃貸物件では入居者が変わる際にリフォームされることがありますが、キッチン等の水回りや壁紙の張替えなどを実施するのみで、
他の物件との差別化を図るものではありません。

リノベーション投資を成功させるには、ターゲット層のニーズを捉えたデザインや機能が提供できるリノベーションを実施し、
競合物件との差別化を図ることで、競争激化の中でも収益を上げていける戦略を組むことが必要です。
例えば、街中で働く20～30歳代の男性で、年収は平均以上と収入面にある程度余裕があり、
眺望が良くておしゃれな生活空間を希望する層をターゲットに想定した場合、次のようなリノベーションが考えられます。

・眺望の良い30㎡以上のワンルーム
・壁はコンクリートのむき出しやアクセントクロスなどにより独特の雰囲気を演出する
・天井を高くし、天井板を取り除き配管もインテリアの一部として活用する
・照明はアンティーク調のものを採用するなど大人の雰囲気を漂わせる
・バス、洗面台とトイレは別々のタイプにする
・ウォークインクローゼット、キッチンカウンターを付け加える
・Bluetoothのスピーカーなど設備面も充実させる

あくまで一例ですが、ターゲット層を明確化し、ニーズに応えた部屋にリノベーションすると効果的です。
最新のターゲット層はどのような部屋に住みたいのか、どのような設備を望んでいるのかを入念に調査し、
おしゃれや嗜好・お得さに訴える内容、希少性を提供することが求められます。