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不動産経営において“管理”というと、大きく三つの種類に分けられます。
一つ目が建物の修理やメンテナンス、リノベーション等行う“建物管理”。
二つ目が納税の管理や更新・退去に伴う収支の管理等を行う“資金管理”。
そして三つ目が家賃の集金やクレーム対応、入居者募集といった“入居者管理”。
このページでは入居者管理について詳しくご紹介していきます。



近年ネットの普及によって個人で管理をされるオーナー様も増えてきました。
では、そもそも入居者管理とは普段どのような業務を行うのか見ていきましょう。

◆日常的に行う業務

◯賃料の管理：
指定した口座への賃料の入金確認。
もし入金が確認できない場合には、借主へ連絡をします。
それでも入金が確認できない場合には、滞納への対応を始めます。

◯苦情などの対応：
借主から苦情があった場合には、できるだけ早く対応することが大事です。
賃貸物件においては、設備などの故障や不備、近隣への苦情などが多くなります。

◯契約違反への対応：
契約期間の終了前後においては様々な手続が発生します。

◆更新時・退去時に行う業務

◯借主への意思確認：
契約期間の終了が近づいた時点で、借主に契約を更新するか退去するかの意思確認を行います。
一般的には契約期間終了の半年前から3ヶ月前までに書類を送付して確認します。
入居者管理を不動産会社に委託していない場合には、自分で書面を送付するなどの確認作業を行うことになります。

◯更新の場合：
・更新手続
賃料を変更するなど、更新に当たって何らかの書面を結ぶ必要がある場合には、その内容を記載した書面を準備します。
そのほか当初の契約書に基づいて、更新料の受け取りや借主の保険契約の更新などが必要な場合は、
これらの手続も漏れなく対応する必要があります。

○退去の場合：
・退去時の立ち会い
退去時の立ち会いにより室内の状況を確認し、修繕などの原状回復の方針を決めると同時に借主との費用負担の割合を調整し、
クリーニングや修繕などの作業を手配していきます。
その後、賃料や借主が負担する原状回復費用などと精算した上で敷金を返還します。
入居者管理、建物管理などを不動産会社に委託していれば、これらの手続を代行してもらえる場合もありますが、
原状回復をどこまで行うかなどについては、貸主に判断を求められることは少なくありません。
原状回復は、トラブルになりやすい複雑な問題なので適切な対処が求められます。

・新たな入居者募集：
　借主が退去となった場合には、不動産会社に仲介を依頼するなどして新たな入居者を募集します。



不動産経営を行う上で大事になってくるのが“いかに空室率を下げるか”。
つまり退去が出た場合においても、どれだけ早く入居を決められるかが大切になってきます。
入居者を募集する場合、最初にとる選択肢は主に２つです。
・SNSなどを駆使し自力で入居者を募る。
・不動産仲介会社に依頼し、入居者を斡旋してもらう。
かし実際に家賃が入るまでには、さらに複雑な書類をいくつも完成させなければなりません。

そんなオーナー様の手間を可能な限り除いてくれるのが、仲介会社です。
ＬＥＡＦは不動産管理とともに、仲介業務も行っております。
組織内に仲介が在るか、無いか、これが入居を決めるスピードに大きくかかわってきます。
入居者を募集する段階から入居中のやり取り、退去の手続き、 ＬＥＡＦだからこそ実現できるシームレスな連携を体感してみてください。