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物件の空室にお困りのオーナー様必見！

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一括借上げシステムとは？

従来のサブリースとは目的が違う、新しく画期的な中古物件のための借上保証システムです。

動画で一括借上を知ることが出来ますよ！

よくあるお悩み

お悩み
お金がなくてリフォームが出来ない

解決策01

リフォームローンを借りる

  • アパートローンの借入先金融機関に融資の申し込みをする。もし借入先に断られた場合は他の金融機関に相談する ï
  • 工事業者の斡旋で信販会社から借りる
  • 公的金融機関で借りる

    • 解決策02

    リフォームの内容を小規模にする

  • 工事業者の見積内容を把握して工事の内容を削ったり変更したりする

    • 解決策03

    自分でDIYする

  • 工事業者から見積を取って工事のやり方を調べてその工事内容が自分で出来るように道具と材料を買って工事する
  • ホームセンターで安い物を買って工夫する

    • 解決策04

    安い業者を探す

  • インターネットで工事業者を調べて網見積をとって値段交渉をする

    • 解決策05

    ガス業者や電気業者や水道業者に０円でやってもらう

  • 既存のガス業者にリフォームを無償でやれるか交渉して、ダメだったもしくは一部しか出来ないと言われたら、他のガス業者や電気業者や水道業者に交渉する

    • 解決策06

    保険を使って工事する

  • 加入している保険内容を把握して工事必要箇所のどこが保険に該当するか調べて保険会社に申請する

    • 解決策07

    メーカーのリコールを使う

  • 設備がどのメーカーなのかをすべて把握してリコール品なのかを確認する

    • 解決策08

    現状貸で安く貸す

  • 何も工事やらずにそのままの状態で相場の家賃よりも下げて貸す

    • 解決策09

    補助金を使う

  • 何も工事やらずにそのままの状態で相場の家賃よりも下げて貸す



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    よくあるお悩み

    お悩み
    バストイレ同室だから敬遠されて

    解決策01

    バストイレを別室にする工事をする

  • インターネットでバストイレを別室にする工事が得意な業者を探して相見積をとって金額交渉して納得出来る工事業者に依頼する

    • 解決策02

    家賃を下げる

  • インターネットでバストイレが同室の近隣競合物件の家賃相場を調べて選ばれる金額設定にする

    • 解決策03

    設備や条件を良くする

  • エアコン、モニターホン、浴室乾燥機、追い炊き、多機能クローゼット、オートロック、の設備工事をする
  • インターネット無料、ペット可、高齢者可、敷金０円、フリーレント、広告宣伝費増額の条件にする



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    よくあるお悩み

    お悩み
    立地がよくないんだよね

    解決策01

    家賃を下げる

  • インターネットで近隣競合物件の家賃相場を調べて選ばれる金額設定にする

    • 解決策02

    設備や条件を良くする

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  • インターネット無料、ペット可、高齢者可、敷金０円、フリーレント、広告宣伝費増額の条件にする
  • リノベーション工事をする



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    よくあるお悩み

    お悩み
    管理費、保証料が高い


    解決策01

    管理費が妥当かどうか判断する

  • 建物管理、賃貸管理のサービス内容を把握して他社と比較する

    • 解決策02

    保証料が妥当かどうか判断する

  • 保証のサービス内容を把握して他社と比較する



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    よくあるお悩み

    お悩み
    アパートローンの支払いが大変だ

    解決策01

    借換えする

  • 他の金融機関から相見積を取って一番低い金利の金融機関で借入を申し込む
  • 今現在の借入先には借換の話はしない今現在の借入先以外で借入期間は同じで金利を安くする話をする借り換えすると
         借入手数料がかかるから今の金融機関と他の金融機関0.2％金利差がないと借り換えのメリットが発生しない
  • 同じ金融機関同じ支店だったとしても担当者によって金利が違うから高い金利が出たらタイミングをずらして別の担当者から金利を聞く

    • 解決策02

    条件変更する

  • 今現在の借入先で返済期間の年数を延ばすことによって毎月の返済額を減らす
  • デメリットとしては条件変更してしまうと金利が高くなって返済が終わるまで他の金融機関で借入することが出来ない
  • 同じ金融機関同じ支店だったとしても担当者によって金利が違うから高い金利が出たらタイミングをずらして別の担当者から金利を聞く

    • 　

    解決策03

    返済猶予する

  • 一時的に返済額を０円もしくは金利のみの返済額にする
  • デメリットとしては返済猶予してしまうと金利が高くなって返済が終わるまで他の金融機関で借入することが出来ない

    • 解決策04

    収入を増やす

    解決策05

    支出を減らす

  • 生活水準を下げる

    • 解決策06

    金利を下げる

  • まず今現在の借入先には金利を下げる話はしない今現在の借入先以外で他の金融機関から相見積を取って一番低い金利の金融機関で返済計画表を取得して今現在の金融機関に交渉する
  • エリアによって強い金融機関弱い金融機関があるからそのエリアで融資可能な金融機関すべて打診する
  • 同じ金融機関同じ支店だったとしても担当者によって金利が違うから高い金利が出たらタイミングをずらして別の担当者から金利を聞く
  • 融資資料は確定申告3期分と決算報告書3期分と名寄せと家系図と返済計画表と身分証明書が必要

    • 解決策07

    繰り上げ返済する

  • 借入金額の一部もしくは全部を返済することによって借入元金を減らすことで毎月の返済額を下げる
  • 使わないもしくは不要な土地や建物を持っている場合は売却して資金を作って返済に充てることで毎月の返済額を下げる



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    よくあるお悩み

    お悩み
    もう建物が古いしな

    解決策01

    家賃を下げる

  • インターネットで近隣競合物件の家賃相場を調べて選ばれる金額設定にする

    • 解決策02

    設備や条件を良くする

  • エアコン、モニターホン、温水洗浄便座、浴室乾燥機、追い炊き、多機能クローゼット、オートロック、の設備工事をする
  • インターネット無料、ペット可、高齢者可、敷金０円、フリーレント、広告宣伝費増額の条件にする
  • リノベーション工事をする

    • 　

    解決策03

    外観が古く見えないようなリフォームをする

  • 型の古い建材や汚れた建材を交換する
  • 外壁屋根塗装をする

    • 解決策04

    外観のデザインをオシャレにして高級感を出す

    解決策05

    建物、敷地など全体の清潔感を出す

  • タイルの浴室や和式のトイレをユニットバスや洋式のトイレに交換する
  • 和室を洋室にする

    • 解決策06

    アパートの名前を今風に変更する

  • 寿荘→ローゼンハイム、青葉アパート→グランドメゾン



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    よくあるお悩み

    お悩み
    賃料収入が安定しない


    解決策

  • 現在の入居者からのクレームは即対応する事
  • 退去予告が出たら即日募集する
  • 退去後の原状回復工事を最短で完成させる
  • ごみ置き場が正しく使われているか確認して守られていない場合は入居者に案内状を入れて正しく守ってもらうようにする
  • 植栽等の剪定を行い美観を維持する
  • 共用通路ベランダに放置物を撤去するよう入居者に指導する
  • 共用灯が切れていると防犯上すぐ取り換える
  • 現在の入居者の退去を抑止するためにネット環境や家賃の値下げ見直しを行う
  • 空室の清掃など室内の美観と臭いを綺麗にし続ける
  • 工事が発生するたびに０円で出来る方法安く出来る方法を探る
  • 不必要な工事をやらない
  • 退去しない、お金が掛からない、直ぐ入居する
  • エリア最高値のADを出す
  • 仲介店の要望を断らない
  • 入居者かの紹介をもらえる状況をつくる
  • 退去予告は２ヶ月以上前に分かるようにする
  • 空室がでたらネットの掲載が最上位にくるようにする
  • 入居者に保証会社に入ってもらうようにする
  • 家賃滞納は３ヶ月以上放置しない
  • ３ヶ月以上の滞納は強制退去させる
  • 退去時の現状回復費用は退去者に支払ってもらう
  • 入居時の敷金保証金は焼却にする
  • 仲介から空室問い合わせが必ずくる家賃設定にしておく
  • 退去までに申し込みが入るように仲介と条件交渉する
  • ネット等の研究をして入りやすい募集条件を考え実行する
  • ガス会社を変えてガス料金を下げる
  • 入居者対応が上手な管理会社を選ぶ
  • 入居者が意見を言いやすい環境をつくる
  • 秋に入居者に新米をプレゼントする
  • 半年ごとにアンケートを入れて要望を実行していく
  • １０年ごとにエアコンを新しくする
  • 学区内の強豪物件を常に注視して条件が負けないように設定する
  • 地区２０年経過したら退去部屋リノベーションして退去部屋の下落を抑える
  • 大規模修繕の計画をたて支払い収益のバラツキを抑える
  • リフォーム業者は必ず３社から取り値段と工事を考えた上で発注する
  • 収入と支出のバランスを取り税金対策をしていく
  • 毎年火災保険を見直し支出を抑えられる契約に変えていく
  • 退去の申し出が出たら次回の募集条件に合わせて退去回避の交渉する



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    よくあるお悩み

    お悩み
    滞納で困っている


    解決策

  • 入居者に保証会社に入ってもらう
  • 家賃滞納は３ヶ月以上放置しない
  • ３ヶ月以上の滞納は強制退去させる
  • 定期的に家賃を値下げする
  • 保証会社に未加入の入居者の賃貸借契約書は新法に従い賃貸借契約書を再締結する
  • 裁判をかけて退去させる
  • 火災保険に加入させる
  • 入居者と交渉して滞納分の念書を取って回収していく
  • 給料日に訪問して支払える分を徴収する
  • 連帯保証人を訪問して回収する
  • 生活保護に入れる
  • 滞納金に金利を乗せて早く支払うように仕向ける
  • 滞納額の和解をして一括で回収する
  • 滞納１ヶ月目で督促と安否確認を行う
  • 滞納者のなき脅しに屈しない
  • 支払い日の前日に確認して支払えるか確認する
  • 返済が不可能な場合は退去をうながす
  • 返済が不可能な場合は回収よりも退去を優先する
  • 滞納が長く続くと回収が難しくなるため速く迅速に督促をする
  • 初期費用明細を確認して省ける項目は削る



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    よくあるお悩み

    お悩み
    今の管理会社の担当と合わないな

    解決策

  • 話し合いの場を作りトコトン話し合う
  • 担当者の良く話をしてオーナーの要望をより良く理解してもらう
  • 妥協点と折り合いを見つけて決着する
  • 担当者の気になる所を探すのではなく良い所を探す
  • 担当者と合わない部分と利益がどちらが勝っているかを判断して決める
  • 管理契約書見直して管理契約と違う所があれば指摘する



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    よくあるお悩み

    お悩み
    とにかく空室をどうにかしたい

    解決策

  • 近隣物件を調べて確実に入居できる家賃に設定する
  • 募集広告を作って仲介廻りする
  • 仲介の意見を取り入れて一番早く客付け出来る募集条件を聞き出す
  • 聞き出した情報に基づき家賃設定ADを決めて募集広告を作り直す
  • 再度募集広告を仲介に届ける
  • 翌日スマホ、PCで募集広告が訂正されているか確認する
  • 訂正されていない場合は訂正依頼する
  • 毎日ライバル物件の募集内容をスマホ、PCで確認する
  • ライバル物件の新着情報を確認の上必要があれば訂正する
  • 1週間後に再度仲介廻りをする
  • 入居するまで毎週仲介廻りをする
  • １ヶ月単位でADを１か月増やす
  • 時代のニーズに沿った原状回復工事をする
  • 各仲介店の成績優秀な営業マンと個人的な関係を構築して入居案内の順位を最優先してもらう
  • エリアの入居希望者の動向を把握して案内可能の仲介店すべてに募集を依頼する
  • 室内設備ペットなど入居条件の見直しを行う
  • 仲介店営業マンに頼らなくても大丈夫な入居条件にする
  • 物件を定期的に見回り物件の痛みや汚れなどがあれば塗装修理等を行いもい映えを良くする
  • 夜間の入居案内に対応するために室内の照明器具の完備及び通電を入居決定までし続ける
  • 共用灯が切れていると入居案内の時に印象を悪くさせるので入居させ辛い
  • 接客中の仲介店の問い合わせの電話に必ず対応出来る状態を作る事
  • 申し込み期限を通常１ヶ月の所を２ヶ月にする
  • 募集を依頼する仲介店を１社に限定せずに物理的に客付け可能な仲介店すべてに募集を依頼する
  • 仲介に交渉時の家賃の下限を伝えておく事
  • 現状回復をする即入居の部屋を直ぐ作る
  • 原状回復をしていない部屋を無くす
  • 仲介には入居可能日を早く伝える
  • 地区１０年以降は敷金礼金０円にする
  • 全室エアコンを付ける
  • 家賃を下げる
  • フリーレントを付ける
  • ADを多くする



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    よくあるお悩み

    お悩み
    修理費がどんどんかさんでいく

    解決策

  • 工事が必要な時に後回しせずにそのタイミングで行う
  • 工事が発生するたびに０円で出来る方法安く出来る方法を探る
  • 相見積もりを取って最安値で良い工事の所に依頼する
  • 簡易な修繕はオーナー自らやる
  • 売却する
  • 再工事が不要な工法を選ぶ
  • 工事内容の費用対効果を把握して工法を選ぶ
  • 借入をして修繕を最短で行う
  • 建物の痛みが軽度な時に軽度な工事を行う
  • 繁忙期前までに必ず修繕を終えておく
  • 建物の痛みに対して適切時期に適切な工法を選ぶ
  • 短納期で修繕してくれる業者を抑えておく
  • 工事の不具合がある場合すぐに対応してくれる業者を抑えておく
  • 無駄や余分な工事をしない
  • 正確なアドバイスをしてくれる工事業者と付き合う
  • 工事の知識を増やして工事業者のいいなりにならない
  • 工事の内容を理解して見積もり通り工事をする



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    よくあるお悩み

    お悩み
    収入が少なくて税金の支払いが大変だ！税金とローンを滞納したことがある

    解決策

  • 売却する
  • 収入を満室で安定させる
  • 納付を引き落としにする
  • 空室期間を減らす
  • 税金を市区町村に支払い猶予の交渉する
  • 銀行の返済を銀行に交渉して返済額を少なくする



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    よくあるお悩み

    お悩み
    経費の計算がめんどう

    解決策

  • 確定申告を税理士、会計士に依頼する
  • 経理計上を家族に手伝ってもらう
  • パソコンを勉強して入力の勉強する
  • 会計ソフトで計算する
  • 見積書、領収書を一か所にまとめておく
  • 月に一回収入支払いの記録をとる
  • 満室を維持して支払いを無くす
  • 支出の定額化を管理会社に交渉する
  • 支出の定額化を管理会社に交渉する支出の項目を減らせる管理内容に変更する
  • 支払先を一元化する
  • 支出の予算表を立てておく



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    よくあるお悩み

    お悩み
    設備が古い（人気の設備はなんなんだろうな）


    解決策

  • インターネット付
  • 追い炊き
  • エアコン
  • 温水便座
  • TV付モニターホン
  • 宅配BOX
  • 浴室乾燥機
  • シングルレバー
  • 洗面化粧台シャンプードレッサー付
  • オートロック
  • 対面キッチン
  • ウォークインクローゼット
  • ペット対応建材
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    お悩み
    他の管理会社の方がいいんじゃないか


    解決策

  • 管理会社と話し合いの場を作りトコトン話し合う
  • 管理会社と良く話をしてオーナーの要望をより良く理解してもらう
  • 妥協点と折り合いを見つけて決着する
  • 管理会社の気になる所を探すのではなく良い所を探す
  • 管理会社と合わない部分と利益がどちらが勝っているかを判断して決める
  • 管理契約書見直して管理契約と違う所があれば指摘する
  • 色々なオーナーと話をして他の管理会社の事情や状況を知る



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    よくあるお悩み

    お悩み
    リフォームローンの申し込みを断られた事がある


    解決策

  • 他の金融機関に相談する
  • 工事店の信販会社のリフォームローンを利用する
  • 追加の不動産担保提供する
  • 追加の預貯金担保提供する
  • 家族に保証人を頼む
  • リフォームの工事内容を削って工事金額を減らす
  • 事業計画表を作って審査を通りやすくする
  • 公共の制度融資を使う
  • リフォームローンではなくフリーローンを使う
  • 収入と利益を増やす
  • 現金で工事する
  • 資産を売却して現金で工事する
  • 管理会社を変える
  • 工事店に分割の支払いを頼む



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    よくあるお悩み

    お悩み
    業者とのやり取りが面倒だ

    解決策

  • 管理会社に任せる
  • 社員を雇う
  • 業者を1社に絞る
  • 一括借上にする
  • 売却する
  • 家族で経営する



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