築10年を過ぎた賃貸アパート、マンションに様々な補修が必要になってきた時、不動産オーナー様の対応は2種類あリます。

1つは「まだまだ使える」と補修を先延ばしにして後手に回ってしまう場合。
もう1つは、実際に故障・傷んできたりする前に計画的な補修を行う場合です。
どちらを選ぶかによって、建物の寿命や老朽化の進行度合いは大きく変わリます。

一口に「建物・設備の維持管理」と言っても、建物と各種の設備はそれぞれ寿命や補修のサイクルが異なり、 特に賃貸アパート、マンションの設備の寿命は、ものにもよりますが一般に7～15年程度と考えられています。

従って設備については基本的に消耗品と考え、予め予算を立てておき、入居者ニーズの変化などに応じて弾力的に、更新・グレードアップを進めていくことがポイントになります。

建物も普段のメンテナンスが行われていない建物は、いつか抜本的な大工事が必要になり、かえってお金がかかることになります。

竣工後15年程度になると、外壁の吹きつけ部分の全面塗装、バルコニーの防水工事や手摺りの塗装工事、屋上防水工事など、足場を組んでの大がかりな工事が必要となります。
築15～20年のスパンで足場を組んでの大規模修繕を行うことを予定しておき、そのための費用を準備しておくことがおすすめです。

また、建物の竣工後6～8年で行う必要が出てくるのが鉄部の塗装工事です。
塗装面は傷みやすく、鉄部の塗装が浮いてきたときには、塗装の内側にサビが発生していることがほとんどです。放置するとサビはどんどん広がり、内部深くまで腐食が進行していきます。そうなったらいくら塗装し直しても、もう元には戻りません。

鉄部の腐食による大事故の発生という事例もありますので、早めに再塗装することをおすすめします。

早めの手入れによる美観の維持は入居者の満足度を高め、新たに部屋を見に来る人にも好感を持ってもらえるなど、結果として空室対策にもなります。
また不思議なもので、建物が美観を保っていると入居者のマナーも向上し、使い方が丁寧になっていきます。

反対に修繕が後手に回って建物の傷みがひどくなり、見た目もみすぼらしくなってしまうと、入居者の建物の使い方までぞんざいになっていきます。 意識の低い入居者が集まり、家賃の滞納や空室の増加、家賃の下落という貧乏スパイラルが始まります。
きちんと建物の維持管理をしなければ、賃貸経営は悪い方向に落ちていってしまいます。