アパート経営の経費って何？経費で落とせるものと落とせないもの

アパート経営で必要経費として落とせるもの

経費計上をする前に、何を経費計上してもいいのか把握していますか？ここでは経費計上しても問題ないものを紹介するので、アパート経営の経費計上で迷っている方は参考にしてみてください。
基本的に、「アパート経営に関する費用」が経費として計上できるというのが鉄則です。そのため、プライベートで使った費用などは経費計上しても認められません。

固定資産税や都市計画税などの税金

アパート経営上かかってくる税金のうち、不動産関係の税金は、経費として計上することが可能です。例えば、アパートを所有する際に生じる、印紙税、都市計画税、登録免許税、事業税などは、経費として計上することが可能です。
また、不動産所得税や自動車税、固定資産税などは、アパート経営に関する税金のみ計上することが可能です。
そのため、アパート経営に関してかかったものとプライベートでかかったものとをきちんと按分して整理し、証拠として残しておくようにしましょう。
ただ、所得税や法人税は経費として計上できない点には注意が必要です。

建物や設備にかかる減価償却費

アパート経営では、アパートの建物・設備部分に関してかかる減価償却費を経費として申請することが可能です。
減価償却の計算をする際は通常、アパートを購入した金額を国が定める法定の耐用年数で割り、分割して毎年経費として計上します。
例えば、木造の場合の法定耐用年数は22年です。また、設備部分については電気設備や給排水設備などに分けられますが、法定耐用年数はおおよそ15年程度です。
多くの場合、アパートそのものを購入・建築するのにかかる費用は数千万円以上とかなり高額になるので、最も金額が多くなる経費です。

アパートを管理するためにかかる管理費

自分でアパートを管理する際にかかる費用や、アパートの管理を委託するために管理会社に支払った管理費用を経費として計上できます。例えば、エレベーターや共用部の設備点検にかかる費用や、保守管理費用、清掃に関する費用などがこの管理費用として挙げられます。

また、これは管理会社に管理業務を委託している場合も同じです。管理会社に支払っている管理代行費用を経費として計上することができます。

破損や故障を治すための修繕費

アパートの修繕のために支出した費用を修繕費として経費計上できます。退去時のクリーニング代や、排水溝の修理といったものがこの修繕費にあたり、経費として計上することができます。
ただし、修繕の内容によっては修繕費として計上しないこともあります。それは、「資本的支出」に当たるケースです。
資本的支出とは、アパートの修繕費のうち、建物本体や設備の使用可能期間を延長したり価値を高めたりする場合に発生する支出のことを指します。例えば、耐震補強や防水加工、屋根の張替えなどが例として挙げられます。
資本的支出に該当した場合、新たに修繕した設備や建物の耐用年数に応じて減価償却し、経費計上することになります。
修繕費と資本的支出の違いは税務署によっても見解が異なります。ただ、費用が30万円以下の場合や修繕の周期が3年以内の場合は修繕費とみなすことが多く、そうでない場合は個別具体的な判断が必要です。
なお、大規模修繕のための修繕積立金は、原則支払ったタイミングで経費計上できないので注意が必要です。

入居者を募るための広告宣伝費

建てたアパートに入居者を募るためにかかる広告費用や宣伝費用は、経費として計上することができます。
不動産会社に依頼して入居者の集客をおこなってもらう際にかかる費用や、自分で集客するためにかかったパンフレットやチラシ等の費用がこの広告宣伝費に当てはまります。

火災保険や地震保険などの損害保険料

アパートを所有するにあたって入る、火災保険や地震保険、施設賠償保険といった損害保険料は、経費として申請することが可能です。

ただし、1年ごとにかけている保険の場合は全額経費として計上することができますが、数か年契約で契約している場合は、1年単位で割って各年ごとに経費として計上します。
例えば、10年の火災保険を契約し金額が240万円であった場合は、1年あたり24万円分を経費計上することになります。

インターネットや電話にかかる通信費

不動産会社や管理会社とのやりとりにかかる電話代や郵送代、また、アパート検索や各種やり取りなどでインターネット通信を利用した場合は、その通信費を経費として計上することが可能です。
ただ、プライベートで利用した場合とアパート経営関連で利用した場合とをきちんと分けて管理しないと、経費として税務署が認めてくれません。そのため、プライベート用とアパート経営用で使うものを分けるなどして、きちんとそれぞれで使った分を把握できるようにしましょう。

アパートローンの借入金利息（元本はNG！）

アパートローンを借りた場合、その利息への支払いにかかった費用分は経費として申請することが可能です。元本の返済金分は経費計上することができません。
ただし、建物が建った後に支払った利息のみ計上可能である点には注意が必要です。

物件を購入した際の仲介手数料

アパート経営を始めるにあたって、物件の購入を不動産会社に仲介してもらった場合は、その仲介手数料を経費として計上することができます。
アパート経営を始めた初年度に仲介手数料として経費計上しておくようにしましょう。

税理士や弁護士に依頼した場合の報酬

税理士にアパート経営関連の業務を依頼した際や、トラブルが発生した際に弁護士に依頼した際に発生する報酬は、経費として計上することが可能です。
ただし、アパート経営とは関係なく、個人的な問題で税理士や弁護士に依頼する場合はもちろん経費として落とせないので注意してください。

何らかの理由で立ち退いてもらうときの立ち退き料

長期的な家賃滞納やトラブルが頻繁に続いたりするなどして、住人に立ち退いてもらうことがあるかもしれません。
その際に発生する立ち退き料は、経費として計上することができます。

青色専業従事者への給与

事業者が青色申告をしている場合、そのアパート経営を手伝ってくれた家族に対して支払う給料は経費として落とすことができます。
ただし、この給与を経費として落とすには条件があります。それは、「5棟10室以上」のアパートを保有している場合です。
この規模を満たさない場合は、給与を支払っても経費として落とすことができません。

情報収集のための新聞や書籍代

アパート経営に関する情報を集めるために新聞を購読したり、書籍を購入した場合はその分の費用を経費として落とすことが可能です。

関係者と交流するための接待交際費

アパート経営上関係のある人と交流するための接待交際費は経費として計上することができます。もちろんですが、プライベートで使った飲食費は経費として計上することができません。
例えば、管理会社や税理士等、賃貸経営に直接関わる人との飲食代やお中元等は対象になり、親戚に送ったお中元や夫婦での会食などは当てはまりません。

ペンやボールペンなどの事務用品費

帳簿をつけるためにノートやペンを購入したり、契約書にサインするためのボールペンを購入したりした場合など、アパート経営上必要な事務用品費は経費として落とすことができます。

カメラやパソコンなどの消耗品費は10万円以下

アパートの外観を撮影するためにカメラを購入した場合は、アパート経営の管理をするためにパソコンを購入した場合、その費用が10万円以下であれば消耗品費として計上することができます。
ただし、10万円を超える場合は減価償却費として対応する必要があるので注意が必要です。
また、購入した消耗品費をプライベートでも活用する場合は、全額を経費として落とすことができず、家事按分で対応する必要があります。

アパート経営に関連して移動した際の交通費

保有するアパートに向かう際にかかる交通費や、関係者の移動にかかる交通費は経費として計上することができます。

アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。