【大家さん必見】
長期空室が
続くとき、
ADを増やす
判断は「あり」か？
【動画】
いつもご覧いただきありがとうございます！今回のテーマは【1年以上入居が決まらない空室とAD（広告宣伝費）の考え方】についてです。
「空室が長引いて困っている…」
「ADを増やすべきなのか迷っている」
そんな大家さんに向けて、具体的な事例を交えながらわかりやすく解説します。
【大家さん必見】長期空室が続くとき、ADを増やす判断は「あり」か？【動画】
こちらの記事は上記動画の解説記事となっております！
AD（広告宣伝費）とは？
ADとは、大家さんが仲介会社に支払う「成功報酬」のことです。
仲介手数料とは別に「この物件を決めていただきありがとうございます」という意味で支払われ、家賃1ヶ月分・2ヶ月分といった金額で設定するのが一般的です。
例：家賃 5万円 のお部屋で AD3ヶ月＝15万円 を仲介会社に支払います。
ADは仲介会社にとって、「この物件を優先的に紹介したい」と思わせる大きな要素です。
ADを増やすメリット
✅ 1. 仲介会社が動きやすくなる
営業担当者は、同じ条件なら「ADの高い物件」を優先的に提案します。
例えば、相場がAD2ヶ月のエリアでAD3ヶ月に設定すると、社内で注目度が上がり、紹介件数が一気に増えることがあります。
✅ 2. 空室リスクを数字で比較
専務の説明
「例えば家賃5万円のお部屋が1年間空室なら収入は0円です。
そこで残り半年分＝30万円を仲介会社に支払ったとします。
入居が決まれば翌月から毎月5万円の家賃収入が入ります。
1年間で考えると、ADを払っても残り半年分＝30万円の収入が手元に残るだけでなく、入居が継続すれば翌年以降も安定収入が続きます。
つまり、「30万円を投資して60万円以上の収入を取り戻す」計算になるのです。
ゼロ収入が続くリスクを避けるためには、AD増額は十分に合理的といえます。」
✅ 3. 市場競争に勝つための差別化
家賃の値下げやフリーレントも方法の一つですが、必ずしも効果的とは限りません。
一方でADを厚く設定することは、仲介会社にとって「優先的に紹介したい物件」となり、競合との差別化に直結します。
地域要因による長期空室の実例
・ 静岡県西部（浜松・掛川など）／震災直後
東日本大震災後は「津波リスク」への風評が広がり、新築であっても入居が決まらず、2年・3年と空室が続いたアパートもありました。ADを厚くしても需要そのものが停滞しており、入居が非常に難しかった時期です。
・ 岐阜県可児市（中濃エリア）／リーマンショック後
工業団地で働く外国籍の入居者が一斉に退去し、需要が激減。アパートが丸ごと空室のまま数年間動かないケースもありました。ADを出しても入居がつかない状況が続き、地域経済の影響を強く受けた典型例です。
専務がこうした事例を通じて伝えたのは、
・ 「ADを増やせば必ず決まるわけではない」
・ ただし、「ゼロ収入が続くリスク」と比較すれば、ADを出してでも入居を確保する判断は十分あり得る」
・ 特に、地域要因や景気によって需要が冷え込む場合は、ADだけでなく、家賃調整・ターゲット層の見直し・設備改善など複合的な戦略が必要
という経営の視点です。
まとめ
長期空室が続いている場合、ADを増やすのは有効な戦略のひとつです。
仲介会社にとって「紹介したい物件」となり、内見件数が増え、成約率も高まる可能性があります。
もちろん、ADだけでなく 家賃設定・お部屋の状態・地域の需要を合わせて検討することが大切です。
特に東海エリアのように地域差が大きい市場では、ローカル事情に合わせた柔軟な戦略が成果を左右します。
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