管理物件
【現地調査】
新潟県長岡市の
アパート2棟を
調査！課題は？
【不動産管理 動画】

「カプリス」を調査

最初に確認したのは、手前に建っている「カプリス」です。
建物の周囲を一周しながら確認を行いました。

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などを確認しました。

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設備は比較的新しいものも導入済み

各部屋の玄関を見ると、一部の部屋には電子ロックやモニターホンが設置されていました。

防犯面や利便性を考えると、入居者にとってプラス評価になる設備です。
一方で、部屋によって設備仕様が異なっており、今後募集を行う際には設備の統一も検討したいところです。

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集合ポストは交換時期

建物の集合ポストは錆びがかなり進行していました。

見た目の印象も良くないため、ステンレス製の新しいポストへの交換が必要な状態です。
集合ポストは入居希望者が必ず目にする設備の一つですので、建物全体の印象にも大きく影響します。

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駐車場はやや狭め

東側の駐車場は3台分として運用されていますが、実際に現地を見ると普通車3台を駐車するには少し窮屈な印象でした。
特に近年は車両サイズも大きくなっているため、実際の利用状況を考慮した運用が必要かもしれません。

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雪国特有の「サビ被害」が発生

今回の調査で特に目立ったのが外壁下部のサビです。
北側外壁の下部約80cm付近までサビ跡が見られました。

地元の方のお話によると、長岡市では2年ほど前に約1m近い積雪があったとのことです。
雪が長期間接触することで外壁や鉄部にサビが発生しやすくなるため、雪国特有のメンテナンスが必要であることがよく分かります。

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融雪設備も設置

建物周辺には融雪ポンプや融雪パイプも設置されていました。
冬場の生活を支える重要な設備ですが、定期的な点検やメンテナンスが欠かせません。

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水道料金の請求方法

各部屋ごとに専用の水道メーターが設置されていました。

「住吉ハイツ」を調査

次に奥側の建物である「住吉ハイツ」を確認しました。
こちらは築年数を感じる部分が多く見られました。

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都市ガス対応

ガスメーターを確認すると「北陸ガス」の表示がありました。
こちらも都市ガス仕様です。

プロパンガスと比較すると光熱費を抑えやすいため、募集時のアピールポイントになります。

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共用部分の設備構成

玄関周りは非常にシンプルで、

という構成でした。

最近の入居者ニーズを考えると、モニターホン設置を検討しても良いかもしれません。

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鉄骨柱の腐食が深刻

今回の調査で最も気になったのが階段周辺の鉄骨柱です。
腐食がかなり進行しており、一部では鉄骨が切れてしまっている箇所も確認されました。
本来、建物を支える役割を持つ部分ですので、安全面からも早急な対応が必要な状態です。

特に雪や雨の影響を長年受け続けることで、鉄部の劣化は想像以上に進行します。
専門業者による詳細調査と補強・交換工事の検討が必要と感じました。

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外観の印象改善も必要

205号室の障子が大きく破れている様子が外から見えていました。
こうした部分は空室募集時の印象を大きく下げてしまいます。

せっかく立地や家賃条件が良くても、
「管理が行き届いていない建物」
という印象を与えてしまうため、早めの補修が望まれます。

空室内部も確認

今回は101号室と103号室の室内も確認しました。

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101号室

和室の畳には全体的な汚れが見られました。

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また、

などが確認されました。

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特にキッチンは老朽化が進んでおり、交換を検討したいレベルです。
さらに給湯器が設置されておらず、水しか使用できない状態でした。

現在の賃貸市場では給湯設備は必須に近いため、設備改善の優先順位は高いと感じます。

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103号室

こちらは比較的状態が良好でした。

などは見られましたが、建物そのものに大きな問題はありません。

しっかりとハウスクリーニングを実施すれば、募集開始も十分可能な状態です。
大規模なリフォームまでは必要ない印象でした。