アパートを売る？
持ち続ける？
プロが徹底解説！
【動画】

1.アパートを持ち続けた方が良いタイミング

まず、アパートを持ち続ける方が得策とされる具体的な状況についてご説明します。

1-1.周辺地域が発展しているとき

アパートの近くに大規模なショッピングモールや工場が建設される場合、持ち続けるのが得策です。理由は、ショッピングモールや工場が建設されることで、そこで働く従業員の雇用が生まれ、地域への入居需要が高まる可能性があるからです。そのため、従業員やその家族が住むためのアパートを探すことが予想され、空室リスクが低くなります。

1-2.区画整理や再開発が予定されているとき

自治体が区画整理や再開発を行う計画がある場合、その地域の土地の価値が上がることが多いです。アパートを持ち続けることで、将来的に大きな利益を得られる可能性があります。また、アパート経営に直接関係ない土地が高値で買い取られることもあり、追加の収益が見込めます。

1-3.家賃が上昇しているとき

家賃が上昇しているタイミングでは、アパートを売るのはもったいないです。家賃収入が増える可能性が高い状況では、持ち続けることで安定した収益を長く得ることができます。

1-4.ローン返済が終わったとき

ローン返済が終わると、家賃収入がほぼ利益となります。特にアパートの築年数がまだ若く、大規模な修繕が必要ない場合には、ローン返済後も持ち続けることでさらに多くの利益を得ることができます。

1-5.アパートローン完済後、築年数40年未満の物件

アパートローンが完済され、築年数が40年未満の場合は、持ち続けることが得策です。ローン返済が終わると家賃収入がほぼそのまま利益となり、築年数が40年未満であれば、大規模な修繕が必要になるリスクも低いため、長期的に安定した収益を得られる可能性が高くなります。動画でも解説されている通り、ローン完済後はアパート経営の「本当の収益期」となり、収入の大部分を手元に残すことができます。

2.アパートを売るべきタイミング

次に、アパートを売却した方が良い状況について説明します。

2-1.アパートの築年数が60年以上になるとき

築年数が60年以上経過したアパートは、修繕費や解体費が大きくかかるリスクがあります。特に、老朽化による空室リスクや入居者の集まりにくさが懸念される場合、売却を検討するタイミングです。

2-2.近隣に新しいアパートが多く建ち始めたとき

近隣に多くの新築アパートが建設されると、家賃の競争が激化し、古いアパートは家賃を下げざるを得ない場合があります。このような状況では、早めに売却してリスクを避けることが重要です。

2-3.損切りを決断するタイミング

アパート経営には、時に「損切り」が必要な場合もあります。例えば、家賃が下がり続ける、空室が増加して収益が減少している、修繕費がかさむなど、これ以上持ち続けるとさらに損失が拡大する恐れがある場合です。このタイミングでの売却は、損失を最小限に抑える重要な判断です。

3.日本の物価が下がった時に持ち続けるべきか？

日本の物価が下がった時は、不動産の価値が上がることがあるため、持ち続ける方が得策となる可能性があります。物価が下がる局面では、一般的に景気が悪化しているとされ、この場合多くの人が現金を確保するために不動産を売りたがります。しかし、売り手が増える一方で不動産の価値自体が上がることがあるため、短期的には売却を控えるのが賢明です。

4.アパート経営で注意すべきポイント

アパートを売るか、持ち続けるかの判断をする際、以下の点にも注意しましょう。

・経済状況の変化に対応する

経済状況や物価の変動によって、不動産の価値は大きく変わります。景気が悪くなった際には、不動産の価値が上がるケースもあります。常に経済動向を把握し、それを考慮に入れた経営判断を行うことが重要です。

・長期的な視点で資産運用を行う

アパート経営は短期的な利益を追求するものではなく、長期的に安定した収益を得るための資産運用です。ローン返済後の収益や物件の老朽化を考慮し、将来的な利益を見据えた経営計画を立てましょう。