入居募集で
差がつく
広告費（AD）
【入居 トラブル 動画】【不動産売買 動画】

広告宣伝費（AD）とは？

広告宣伝費（AD）は、賃貸物件の入居者を募集するために、大家さんが不動産会社に支払う広告費です。もっと具体的に言うと、仲介手数料のみでは広告費が補いきれない場合に、大家さんや不動産管理会社が仲介業者に対して支払う追加費用を指します。これは物件をインターネット広告や賃貸サイト、チラシ、現地看板などを通じて広く告知し、入居者を集めるために使われます。

また、長期間空室が続いてしまい、少しでも早く入居者を決定したいときにもADは非常に効果的です。大家さんがADを支払うことで、不動産会社の担当者が特別に物件を広く知らせ、積極的にユーザーへ紹介するため、物件の露出度が上がります。特に、都市部から離れた郊外など、入居者が決まりにくいエリアではADが欠かせないとされています。反対に入居者を見つけやすい都市部では、ADが不要もしくは少額のADで済むこともあるため、必要に応じてADを活用するのがポイントです。

少子高齢化や新築物件の増加で競争が激化している現在の賃貸市場において、広告宣伝費は賃貸経営の成否に直結する重要な投資です。適切な広告費の投入が、空室リスクを軽減し、安定した収益をもたらします。

広告宣伝費（AD）と仲介手数料の違い

広告宣伝費（AD）と仲介手数料は、賃貸経営における大家さんから不動産会社への支払いですが、それぞれの目的や支払いのタイミングが異なります。

また支払いのタイミングも異なります。仲介手数料は入居者が決まり契約が成立した際に支払いますが、ADは入居者を募集する段階で支払うことが一般的です。ADには法的な上限がなく、大家さんと不動産会社との話し合いで金額が決まります。仲介手数料が契約成立時に支払う成功報酬であるのに対し、ADは入居者募集を強化するための追加費用という点で役割が異なります。

広告宣伝費（AD）の相場

物件の築年数や立地条件によって、広告宣伝費の相場は異なります。以下は一般的な相場の目安です。

・築10年未満: 家賃の0～1ヶ月分

新築や駅近の物件は人気が高く、広告宣伝費が少額で済むことが多いです。希少価値のある物件では0.5ヶ月分以下に抑えられることもあります。

・築10～20年未満: 家賃の2ヶ月分

築年数が経つにつれて物件の競争力が低下し、広告宣伝費が必要になります。立地や設備の条件に応じて、広告費を1ヶ月分に抑えることも可能です。

・築20～30年未満: 家賃の3ヶ月分

築20年以上の物件は設備が古くなりがちで、広告宣伝費が3ヶ月分ほど必要になることが多いです。特に駅から離れた物件や設備更新が進んでいない物件では、さらに広告費がかかることがあります。

・築30年以上: 家賃の4ヶ月分

築30年以上の物件では、リノベーションや設備更新が行われていない場合、広告宣伝費が4ヶ月分に達することもあります。特に競争の激しいエリアでは、広告費をかけて入居者を確保することが重要です。

効果的な広告宣伝費（AD）の使い方

1.市場調査を基にした費用設定

物件があるエリアの競合状況を調べ、適切な広告宣伝費を設定しましょう。駅からの距離、周辺施設の利便性、物件の設備状態などを考慮し、効果的に差別化を図ることがポイントです。

2.空室期間のリスク管理

空室が続くことで賃貸経営に大きな損失が発生します。例えば、家賃5万円の物件が1年間空室になると60万円の損失です。広告宣伝費を増額してでも早期に入居者を確保する方が、長期的には経営の安定につながります。

3.広告内容の見直し

賃貸サイトや広告に掲載する写真や説明文を定期的に見直しましょう。物件の魅力を引き出す高品質な写真や詳細な設備情報は、入居希望者に良い印象を与え、問い合わせを増やします。また、キャンペーンや特典を提供することで、他物件との差別化も図れます。

広告宣伝費（AD）を支払うメリット

広告宣伝費（AD）を支払うことで、物件の成約率が大幅に向上します。特に空室期間が長い物件や早期に成約を得たい場合、ADは非常に効果的です。不動産会社はADを支払う物件を優先的に紹介するため、物件がより広く知られるようになります。

また、ADの金額に応じて不動産会社の営業担当者が見込み客との交渉に柔軟に対応してくれることもあり、成約までのスピードが早まります。特に、郊外や入居者が見つかりにくいエリアでは、ADの活用が不可欠です。

広告宣伝費（AD）の支払いタイミング

広告宣伝費は、入居者が初期費用を支払うタイミングで大家さんも不動産会社に支払うのが一般的です。ただし、物件によっては早期退去や空室期間のリスクもあるため、ADの支払いタイミングや補填条件を事前に確認しておくことが重要です。

また、弊社では広告宣伝費の負担を軽減するための取り組みを行っています。例えば、大家さんが2ヶ月分のADを出された場合でも、2ヶ月分では入居者確保に時間がかかると判断された際には、弊社が1ヶ月分を負担し、合計3ヶ月分のADを提供することもあります。これにより空室期間を短縮し、早期に成約へとつなげる支援を行っています。

広告宣伝費（AD）で気をつけるべき点

ここまでADについてご説明しましたが、気を付けるべき点もあります。ADを多く支払えば成約率が上がる可能性はありますが、過度な費用負担には注意が必要です。特に以下の2つに注意しましょう。

1.資金確保と補填対策

ADを多めに支払うことがあるかもしれませんが、その場合穴埋め補填や立て替えが発生するリスクも考慮し、しっかりと資金を確保しておく必要があります。

2.短期退去リスクの管理

築40年を超えた物件で4ヶ月分のADを支払った場合、入居者が短期で退去することがリスクになります。例えば入居者が2ヶ月で退去した場合、敷金1ヶ月分と家賃2ヶ月分をもらっても3ヶ月分の収入しかないのに、4ヶ月分のADを不動産会社に支払うと1ヶ月分の赤字になります。またクリーニングやリフォームなどのコストも発生し、さらに赤字が膨らむ可能性があります。

そのため、ADを多めに支払う場合、入居者が短期間で退去した際の補填について、不動産会社とあらかじめ話し合っておくことが重要です。こうした補填策を設けておくことで、大家さんの損失を防ぎ、安定した賃貸経営を続けることができます。