悪徳不動産会社の最新の手口2024！
買取セールスに気をつけろ！
【不動産投資 動画】

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昔からよくある悪徳不動産業者の手口として

買取業者とタッグになって仲介を行うという手口があります。

 

例えば本来6000万円ほどが相場の建物を

褒めに褒めちぎり「1億円で売れますよ！」というような具合で

大家さんをそそのかします。

 

しかし媒介契約を結んだはいいものの

いつまで経っても建物は売れません。

相場よりも高い値段で売りに出しているので当然です。

 

そうすると仲介業者から買取をしてくれる業者を紹介されます。

大家さんはその買取業者と直接やり取りするわけですが

この時相場通りの値段で買い取ってくれれば

そこまでデメリットはありません。

しかし不動産売買に不慣れな方の場合は

築年数による建物の劣化具合など様々な理由を語られ

相場より低い値段での売買に誘導されてしまいます。

 

この行為自体は法律違反ではないのですが

業者選びの時点で売主に相場より高く売れる

という期待感をもたせている点

買取業者が買い叩きをしている点

この2点においては悪徳と言えると思います。

この被害にあわない為には

売主自身がある程度相場観を養う必要があります。

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正式には「第三者の為にする契約」ですが

略して「三為」と呼ばれる契約があります。

これは主に転売目的で行われる不動産の契約です。

三為業者は売主から不動産を購入し、買主に売却するのですが

実際には三為業者は登記をせずに

そのまま買主が登記をするという流れを取ります。

 

三為業者が購入するためでなく

あくまで第三者の為に売却するためにする購入の契約なので

「第三者の為にする契約」と言います。

 

この契約自体はなんの問題もありません。

業者が売主から不動産を購入し、業者が買主へ転売する。

このような場合、所有権は売主から業者、業者から買主

と考えるのが一般的ですが、三為の場合

売主から買主へ直接所有権を移転できるので

業者は余分な手続きを一つしなくてもいいですよ、

という業者にとって便利な契約方式です。

 

そもそも三為には売主、業者、買主の視点から見て

以下のような特徴があります。

【売主のメリット・デメリット】

-メリット-

・売買成立から２年以内は契約不適合責任を三為業者が負うので

　契約内容の不備や、雨漏りやシロアリ、給排水の故障など、

　三為業者が責任を負ってくれる。

 

・業者が買主になるので仲介手数料がかからない。

 

-デメリット-

・業者は出来るだけ利益を多くしようとするため

　不動産を買い叩かれやすい。

 

【業者のメリット・デメリット】

-メリット-

・売買仲介における仲介手数料[(売買価格×3％＋6万円)＋消費税]

　より多くの利益追求が出来る

 

-デメリット-

・一般的に設定される引渡し期間は売買契約から1ヶ月~3ヶ月程だが

　契約時に定められた引渡し期間内に転売先が見つからなければ

　違約金を払い契約を解除するか、買取をしなければいけない。

 

・根拠を示さずに高額の利益を乗せると

　売主・買主にバレた場合、消費者保護を目的として定められた

　宅建業法第46条の規定(仲介手数料の上限額)を潜脱することになり

　多額の賠償請求及び宅建業法上の監督処分を受ける可能性がある。

 

【買主のメリット・デメリット】

-メリット-

・購入から2年間は契約不適合責任がつく為

　何か不備があれば購入先の業者が対応してくれる。

 

・まともな三為業者であれば

　相場よりも安く購入出来る可能性がある。

 

-デメリット-

・契約を急かされる。

 

・相場より高い価格で提案される。

 

・ローンを組む際に金利の高い提携金融機関を勧められやすい。

 

特に業者側のメリットである利益を乗せた転売方法に関して

昔の土地転がしの様な悪いイメージを持たれる方が多いです。

また違約金を多くしたり少なくしたり

対象物件によりリスクをコントロールする事で

売主を逃さないようにしたり

逆に自分たちが逃げやすいようにしたりなど

悪徳な事をする三為業者が多いことも事実です。

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通常の仲介と比べて悪質に感じる部分に「引渡し延ばし※」

というのがあります。

※牧山社長独自の呼び方

 

三為契約における不動産会社は

手付金以外、極力自分達の金庫からお金を出しません。

そのため売主と業者の間で売買契約は成立していても

業者が買主を見つけるまでは引渡をしません。

 

一般的な不動産売買では売買契約から引渡しまでに

1ヶ月~3ヶ月が平均と記しましたが厳密な期限は決まっていません。

したがって業者が半年や1年という

長期の引渡し猶予期間を提示してくることもあります。

 

更に引渡し期間は売主・買主

双方の合意があれば変更する事が出来るので

転売先を見つけられなかった業者が

引渡し猶予期間の延長を求めてくる事もあります。

 

そうなると売主側としては

売買契約は済んだのに引渡しはいつなんだろう…

と心配な日々を過ごす事になります。

これが引渡し延ばしであり、三為における闇の部分です。

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実際に当社LEAFにも三為業者にまつわる相談が

寄せられた事があります。

 

愛知県一宮市に不動産を持つ大家さんの娘さんから

「70代の母が不動産を売る契約をしてしまったかもしれない」

という相談内容でした。

 

実際にお話を聞いてみると悪徳業者の様々な手口が隠されていました。

今回の話を持ちかけてきた東京の不動産会社は

2022年の年末に大家さんへ営業の電話をかけてきて

その翌日に大家さん宅へやってきたそうです。

 

大家さんとしてはご子息に不動産を残したくなかったため

10年以内ぐらいには売却したいな〜ぐらいな温度感だったんですが

この不動産が大手不動産会社による一括借上だったのをきっかけに

会社の過去の不祥事に対する主張や

今後家賃収入が下がり続けてアパートローンが支払えなくなります！

といった説明をして大家さんを精神的に追い込んでいきました。

 

その後の説明の中で「ご売却までの流れ」

という下記のような資料を提示されました。

この資料の中でも①は媒介契約とされているのに

その日大家さんがサインを求められたのは売買契約書でした。

 

ここで営業マンに言葉巧みに丸め込まれてしまった大家さんが

契約書にサインをしてしまったがために問題は大きく発展します。

 

その後営業にやってきた不動産会社は

契約書やローンの計画表など不動産にまつわる資料一式を持ち帰ります。

そして即日手付金の300万円を振り込みました。

 

まずここで大きな悪質ポイントがあります。

なんと手付金の解除期日は手付金を振り込まれた翌日。

更にこの解除期日から件の不動産会社は

年末休みに入って連絡が取れない状態になっていました。

 

そして現在この問題は裁判にまで発展しているのですが

相手側弁護士の言い分にも悪質なやり口が潜んでいました。

売主側の弁護士が「売買金額が安すぎるんじゃないか」

という主張をしたところ、相手弁護士のこの様に反論しました。

「契約不適合責任を免除しているから安いのです」

 

先述した通り、三為契約では通常の売買仲介とは違い

三為業者が契約不適合責任を負います。

つまり大家さんは契約不適合責任を免除されているわけですが

契約書の特約欄に目を通すと

契約不適合責任を免除した意味をなさない特約が

ずらりと書き連ねられていたんです。

その中でも決定的なのが以下の一文です。

売主が把握できていなかった不備が

後々発見された時の為にある契約不適合者責任。

それを免除している相手側弁護士の主張ですが

この特約のせいでほぼ意味をなさないものになっています。

 

この他にも様々な持論を繰り広げているのですが

そちらは是非動画をご覧頂ければと思います。

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今回ご紹介しきれなかった悪徳不動産の手口を一覧にしました！

もしこの中で気になるものがあれば

是非YouTubeへコメントを下さい。

解説動画を作成したいと思います。