築41年の
3DKアパート、
2LDKに
リノベーション
するべきか？
【動画】
いつもご覧いただきありがとうございます！
今回のテーマは「築41年の3DKアパート、2LDKにリノベするべきか？」についてです。
「管理会社から3DKを2LDKにリノベーションしませんか？工事費は280万円です。」
そんな提案を受けて、
「家賃は本当に上がるの？」
「そもそも元が取れるのか不安…」
と悩まれている大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか？
築年数が古くなってきた物件において、リノベーションは入居促進や家賃アップの手段として注目されています。
しかし、すべての物件にリノベが必要かというと、決してそうとは限りません。
実は、「原状回復にいくらかかるのか？」という点が、判断の分かれ道になります。
今回は、実際にあったご相談内容をもとに、リノベをすべきかどうかを見極めるポイントをわかりやすく解説していきます！
築41年の3DKアパート、2LDKにリノベーションするべきか？【動画】
こちらの記事は上記動画の解説記事となっております！
📩 ご相談内容
「管理会社から、3DKを2LDKにリノベーションする提案を受けました。
工事費は280万円です。現在の家賃は48,000円＋共益費3,000円。
リノベ後は、家賃が3,000円〜5,000円上がるかもしれないと言われています。
でも、それだけだと元を取るまでに時間がかかります。
リノベーションした方がいいのでしょうか？」
🏗 リノベーションの判断ポイント
✅ 1. 家賃アップは見込めるが、大きな差ではない
仮に月5,000円の家賃アップができたとしても、280万円の工事費を回収するには約56ヶ月（約4年8ヶ月）かかります。
投資として「悪くはない」ものの、「必ず家賃が上がるとは限らない」点はリスクです。
✅ 2. 3DKのままでも需要はある
名古屋市港区は工業地帯が多く、工場勤務の方、法人契約、外国籍の方など、複数人での入居ニーズが根強い地域です。
3DKは部屋数が多く、社宅や多人数での居住にも適しています。
一方、2LDKに変更すると、新婚カップルや少人数ファミリー向けの間取りになります。
つまり、客層が変わることで既存の需要を取りこぼす可能性もあるということです。
🛠 原状回復費用も重要な判断材料
リノベの是非を判断するうえで、原状回復にかかる費用も重要です。
たとえば、
・ 入居者が20年住んでいて設備が老朽化している場合：原状回復費用 約180万円
・ 入居者が1年程度で状態良好の場合：原状回復費用 約5万円
このように、原状回復にかかる金額次第では、リノベとの「費用差」が小さくなることもあります。
「最低限のリフォーム費用がどれくらいかにもよるよね。
たとえば、もし前の入居者が20年住んでいてボロボロなら、
原状回復に180万円くらいかかるかもしれない。
その場合、リノベとの費用差は100万円程度。
それで月5,000円家賃が上がるなら、
やってみてもいいんじゃないかな。」
まとめ
・ 原状回復が軽微 → リノベは慎重に
・ 原状回復に多額が必要 → 費用差でリノベを検討しても◎
・ 家賃が確実に上がるなら回収可能性あり
・ 間取り変更による客層の変化にも注意
リノベーションすべきかどうかは、次のように整理して考えるとスムーズです。
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