高速道路が
できると
土地の価値は上がる？
「一宮西港道路」
で考える未来
【不動産売買 動画】
いつもご覧いただきありがとうございます！今回のテーマは「高速道路ができると土地の価値は本当に上がるのか？」についてです。
最近、「一宮西港道路」の計画変更が話題になっています。
名神高速の一宮JCTから東海北陸道へつながる流れを、
さらに南へ延長していく計画ですが、
当初予定されていた「西尾張中央道の真上を通すルート」から、
少し西寄りへルート変更される方向になったと言われています。
こういうニュースを見ると、不動産業界の人間としてはやはり気になるんです。
不動産業界として気になるポイントである、
・ 高速道路が通る地域の土地は値上がりするのか？
・ 今のうちに買っておくべきなのか？
・ アパート投資としてアリなのか？
今回は、実際に“本気で購入を検討した側”の視点で、
かなりリアルなお話をしていきます。
高速道路ができると土地の価値は上がる？「一宮西港道路」で考える未来【不動産売買 動画】
こちらの記事では、動画で触れたトピックスをさらに一歩踏み込んで徹底解説しています。
① 高速道路ができる＝土地の価値が上がる？
一般的には、
・ 高速道路ができる
・ IC（インターチェンジ）ができる
・ 人や車の流れが変わる
・ 発展する
・ 地価が上がる
こういうイメージを持つ方が多いと思います。
実際、それは間違いではありません。
ただ、不動産投資として考えた時に、
「高速道路ができるだけ」で本当に価値が大きく上がるのか？
というと、実はそこまで単純ではないんです。
② 重要なのは「高速道路」ではなく「IC（インター）」
今回のお話で一番重要なのはここです。
単純に高速道路が “通過するだけ” では、
不動産価値への影響は限定的なんです。
・ IC（インターチェンジ）がどこにできるか
・ その周辺がどう発展するか
なんですね。
つまり、
「降りられる場所になるのか？」
ここが大きいわけです。
③ 実際に津島市の物件を真剣に検討した
今回の高速道路計画を見て、
実際に津島市周辺のアパートを真剣に調べたそうです。
・ 津島市役所周辺
・ 名鉄津島駅から徒歩10〜15分圏内
・ 将来的にICが近くにできそうな場所
こういったエリアです。
実際、
「これは良いかもしれない」
と思う物件もあったそうです。
④ それでも “今は買いではない” と思った理由
では、なぜ最終的に購入まで至らなかったのか。
例えば、
・ 現在：坪20万円
・ 将来：IC完成後に坪40万円になった
こう想定したとしても、
「それで本当に大きく儲かるのか？」
という話になるんです。
アパート投資というのは、
毎月の家賃収入だけで考えるものではありません。
特に長期保有型の投資では、
・ 最後に土地がいくらで残るか
・ 解体後に売却価値があるか
・ 将来的に需要がある地域か
ここが非常に重要です。
⑤ アパート投資の本当の利益とは？
例えば、
・ 20〜30年ローンでアパートを購入
・ 借金を返済
・ 建物は老朽化
・ 最後は解体
・ 土地として売却
こういう流れを考えた時に、
▶︎ 投資の勝負になる部分
最終的に土地がどれくらいの価値で残るのか
ここが投資の勝負になるわけです。
つまり、
「高速道路ができるから価値が上がる！」
だけでは、
まだ投資判断としては弱いということなんですね。
⑥ 本当に価値を上げるのは “人口”
ここが今回のお話の核心です。
結局、
土地の価値を上げる一番の要素は何かというと、
・ 人口が増える
・ 人が集まる
・ 街に活気が出る
これなんです。
つまり、
・ 雇用が増える
・ 若い世代が住む
・ 商業施設ができる
・ 企業が進出する
こういう流れが必要なんです。
⑦ 守山区の成功例が分かりやすい
分かりやすい例として出ていたのが、
名古屋市守山区です。
・ スマートIC開通
・ コストコ進出
・ 住宅地整備
・ ゆとりーとライン整備
・ 人口増加
こういった流れが重なりました。
つまり、
・ 「高速道路だけ」で発展したわけではない
・ 商業施設と人口増加がセットだった
・ 名古屋へのアクセス改善が大きかった
ということです。
高速道路は、
あくまで “きっかけ” なんですね。
⑧ 鉄道の方がインパクトは大きい？
今回のお話では、
・ 毎日使う
・ 通勤需要がある
・ 若い世代が住みやすくなる
という考え方も出ていました。
例えば、
・ 名古屋駅へ直通
・ 通勤しやすい
・ 学校へ行きやすい
・ 若い世代が住みやすい
こうなると、一気に人口が増えやすくなります。
つまり、
▶︎ 本当に重要なのは
「住みたい街」になるかどうか
これなんです。
⑨ 津島市に今後必要なもの
今回のお話では、
津島市についてもかなりリアルな分析がされていました。
高速道路だけではなく、
・ 大型商業施設
・ 若者が集まる場所
・ 雇用
・ 企業進出
・ 鉄道アクセス強化
こういった要素が必要だという考えです。
例えば、
・ 「ららぽーと級」の商業施設
・ 名古屋直通アクセス強化
・ 新しいJCT計画
などが出てくると、
一気に評価が変わる可能性もあるということですね。
⑩ では結局「買い」なのか？
今回の結論をまとめると、
▶︎ 現時点での判断
今の段階では「まだ買いではない」
という判断です。
もちろん、
・ 将来大化けする可能性
・ 土地価格が数倍になる可能性
はあります。
ただ、
▶︎ 現状で弱いと感じる部分
“高速道路ができるだけ” では弱い
いうことなんですね。
⑪ 本当に重要なのは「その後」
高速道路ができた後に、
・ 人口が増えるのか
・ 商業施設ができるのか
・ 企業が来るのか
・ 鉄道が強化されるのか
ここまで見ないと、
本当の意味での「不動産価値上昇」にはつながりにくいという考え方です。
まとめ
・ 高速道路ができるだけでは土地価値は大きく上がりにくい
・ 本当に重要なのはIC（インター）
・ さらに重要なのは人口増加
・ 商業施設・企業・鉄道整備が必要
・ アパート投資は “最後に土地がいくらで残るか” が重要
・ 今回の段階では「まだ買い」とまでは言えない
という内容でした。
ただし、こういうインフラ計画は、
10年後・20年後に大きく化ける可能性もあります。
だからこそ、
▶︎ 不動産投資で大切な考え方
「道路ができる」だけで判断しない
これが非常に重要なんですね。
当社LEAFでは、
・ 不動産管理
・ 収益物件のご相談
・ 土地活用・出口戦略
・ 金融機関のご紹介
なども行っております。
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