賃貸アパートの家賃は
何故下がるのか（大家さん向け）
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そして、昔はアパートが需要に合わせて建てられたため、

需給バランスが取れていたと私は思っていますが、
ここ１０年、２０年は相続税対策で、
アパートを建てることが多くなって

需要供給が置き去りになってしまっているんです。

それは確かにありますね。

そうなると、例えば宅地並み課税がかかる場合に、

建築会社から相続税対策をすると勧められて

不便な場所に建物が建つということが起こり、
ここ１０年ぐらいで空室が増えてきた

要因のひとつであると思います。

また、建築会社が家賃保証をしましょうとか、
一括借上をして全室借ります

といった物件も増えてきたんです。

 

需要・供給を重視しない

・駅から離れた所に建設
・宅地並み課税がかかる為、建設
・建築会社から「家賃保証」「一括借上」等を告げられて建設

 

※宅地並み課税とは、都市化が進行している地域など、

宅地としてのポテンシャルがある農地を対象にした課税システム。

通常の農地より税金が高くなります。

なるほど。

管理会社としても、大体８割ぐらい居室が埋まってないと

赤字になってしまいますので、

入居者を確保するために家賃を下げていくことになり、
それがさらに全体の相場を下げているのではないかと思っています。

管理会社が一括借上とかサブリースなどをして家賃を下げているから
周りも下げなきゃいけない状況が出るということですね。

相続税対策のため、もともと、田んぼや畑だった場所に、
需要と共有のバランスを無視したアパートがたくさん建ってしまったのが、
家賃の下がる原因の一つですね。

確かにこんな所によく建てたなというような物件は

私たちも見ますね。
そういったことが影響して家賃が下がってるということなんですね。

社長はどう思われます？

新しいアパートがたくさん建って、古いアパートが置き去りに
されている状況も要因の一つであると思います。
新しいアパートで特に多いのが１Kで、

駅が近ければ需要があり、築古でもそこまで家賃を下げなくていいので、

駅に近いところなどにどんどん建っていますね。
なので、常務が需給バランスと説明したように、
駅から遠いと需要が少ないため、築年数が経っていれば

家賃も下げなければいけないということですね。

そうですね。

なので、家賃の下げ幅を少なくする対策として、
例えばペット可にするとか、高齢者の方を入居可にするとか、
家賃以外にもエアコンを付けるとか
そういった設備のサービスなどをしていけば、
そこまで大幅に下げる必要はないかなと思います。

 

駅から遠い場合の対策
・ペット可にする
・高齢者の方を入居可にする
・エアコンなど、設備を整える

ただ家賃を下げる以外にも方法があるということですね。

そうですね。
ですので、私がどうして家賃が下がっていくのかと聞かれたら、
築年数が経っていけば、その間に新しいアパートが建っていき、

設備面で比較しても、やはり見劣りしてしまう部分が出てしまうので、
家賃を下げざるを得ない状況になると、説明をさせてもらいます。

確かに、１Kの物件はそういった影響を凄く受けていますね。

逆に家賃が下がらない間取りというのもありますよね。
例えば３LDKとか４LDKは駐車場さえ確保されていれば、
新しい物件自体があまり建っていかないため、
比較的家賃を下げずにやっていけますね。

 

家賃が下がらない間取り【３LDK/４LDK】
・同じ間取りのアパートがあまりない
・長く住んでもらえる事が多い

間取りとして、ある程度、数が少ないということになると
家族連れなど、入居者にも長く住んでもらえるという

メリットがあるかもしれないですね。

家賃がなぜ下がっていくのかについて、
需給の問題、設備や立地の問題などはあると思いますが
工夫次第で家賃の下げ幅を少なくする事もできますので、
もし家賃を下げたくないということでしたら、
当社、管理会社に連絡していただければ
いろいろなご提案をさせていただきますので
どうぞ、よろしくお願いいたします。

最後まで見ていただいてありがとうございました。