誰でも出来るアパートの
売値の出し方教えます！
【不動産売買 動画】

---

 

アパートの売値に必要な数字は3つです。

1.土地の価値

2.建物の価値

3.解体費

この3つの数字を出すことができれば

不動産会社に頼まなくても概算の売値は出てしまいます。

それではここから各数字の出し方について深堀りしていきます。

---

土地の価値を知るためには２つの数字を見比べる必要があります。

1.固定資産税の路線価

2.実勢価格

 

まず固定資産税の路線価については

国土交通省が公表している路線価図や

全国地価マップというサイトで調べる事ができます。

比較的見やすい全国地価マップの場合ですとこの様に表記されます。

上記の場合は中村区役所前の路線価を表示しています。

「390E」というのがこの道路に面した土地の坪単価を表していて

この場合平米単価39万円という意味を表しています。

この路線価にお持ちの不動産の土地面積をかけ合わせる事で

おおよその土地の価値を知る事ができます。

しかし！注意しなければならないのが

この路線価(正確には相続税路線価)は

市場で実際に売買されている値段

「実勢価格」とは違っている事が多いという事です。

 

では実勢価格の調べ方についても解説していきます。

実勢価格は国土交通省の「土地総合情報システム」

というページから検索する事ができます。

このページでは過去数年間に渡ってあった

売買の記録を調べる事が出来るのですが

その中に「取引総額」という項目があるので

この数字を実勢価格として考える事ができます。

必ずしもお持ちの土地が表示されるわけでは無いので

その場合は近隣の土地の実勢価格を参考にしてみて下さい。

 

例えば人気の土地だと

相続税路線価では坪10万円と表記されていても

実勢価格では坪20万円で取引されていたという事もあります。

なのでこの相続税路線価と実勢価格を比べる事で

今お持ちの土地が大体いくらになるのかというのが見えてきます。

---

 

続いて建物の価値の出し方についても見ていきましょう。

アパートを銀行からの融資で購入する場合。

銀行はそのアパートでどれくらいの家賃収入が見込めるか

というのをよく見ています。

つまり家賃収入は建物の価値に関する一つの指標と言えます。

 

そしてアパートの価値を測る際に一般的な考え方は

そのアパートにおける10年間の家賃収入です。

 

つまり今のアパートの家賃収入×10年分というのが

おおよその建物の価値になります。

---

 

中古の物件を購入する側の心理からすると

いずれかかるであろう解体費は気になるものです。

そこで売買金額を解体費を金額にする事で

買い手側が購入しやすくなります。

なので不動産の売買を検討する際は

この解体費も考慮に入れる事が大切になります。

 

そこでここでは解体費の大体の相場感について解説します。

解体費のざっくりとした計算式は

『延床面積×構造ごとの坪単価』です。

例えば…

木造：8万円/坪

軽量鉄骨：12万円/坪

重量鉄骨：15万円/坪

鉄筋コンクリート：20万円/坪

上記が相場になります。

 

因みに上記相場は塀・擁壁等の解体撤去、パイルセメント・鋼管杭、

浄化槽埋戻し、アスベスト、家財道具の処分、

駐車場アスファルト・土間コンクリートの撤去、

盛土、残土処分、整地樹木の撤去伐採、

諸費用等を含めた総額の相場になります。

インターネット上ではただ建物を壊すだけの相場で

もう少し安く表記されているところも多く散見されます。

なので諸々の総額としては上記ぐらいが相場になることを

是非覚えておいて下さい。

 

上記のことを踏まえて

例えば延床面積70坪の軽量鉄骨のアパートを解体する場合

70×12で840万円の解体費が必要になる計算です。

---

ここまでで『土地の価値』『アパートの価値』『解体費』

の計算方法について解説してきました。

最後はいよいよアパートの売値について計算していきます。

 

解体費を考慮した計算式は以下のようになります。

『土地の価値+建物の価値-解体費』

 

例えば…

土地の価値：6000万円

建物の価値：6000万円

解体費：840万円

の場合は1億1160万円がアパートの売値という事になります。