築30年の
中古戸建て
vs
区分マンション、
投資するなら？
【動画】

1. まず結論から

どちらが「正解」というわけではなく、投資スタイルや優先したいポイントによって選ぶべき物件は変わります。

2. 中古戸建ての特徴とポイント

● メリット

・土地が所有できる
→ 建物が古くなっても、土地の価値が残るため、将来的な売却もしやすくなります。

・駐車場付きが多い
→ 敷地内に駐車可能な物件が多く、地方エリアでは特にニーズがあります。

・融資が通りやすい可能性も
→ 土地がある分、担保評価が出やすい傾向にあります。

● デメリット

・建物の修繕コストがかかりやすい
→ 外壁塗装や屋根の補修など、大規模なメンテナンスが必要になる可能性があります。

・管理の範囲が広くなる
→ 駐車場・庭・建物外回りまでオーナー負担となるケースが多いため、トラブル対応なども増える傾向があります。

3. 区分マンションの特徴とポイント

● メリット

・管理が比較的ラク
→ 共用部分の管理は管理組合が行うため、オーナーとしての負担は室内部分に限定されます。

・駅近物件が多く、入居者が見つかりやすい
→ エレベーター・オートロックなど設備面でも魅力があり、特に単身者や高齢者に人気です。

・初期の修繕コストが抑えやすい
→ ユニットバスや外壁などの大規模修繕は、基本的に共用部の扱いになります。

● デメリット

・土地の持分はごくわずか
→ 将来的に建て替えや解体が必要になっても、土地を自由に使うことは難しいです。

・修繕積立金・管理費の負担がある
→ 築年数が進むと金額が引き上げられることも多く、長期的には負担が増すケースもあります。

・売却が難しくなる可能性も
→ 築年数が45年以上になると、買い手がつきにくくなる傾向があります。

4. 管理会社としての考察

不動産投資においては、購入価格や利回りだけでなく、「管理の手間」や「出口戦略の立てやすさ」など長期的な視点が非常に重要です。

● 中古戸建ての管理面

・敷地内の駐車場や庭など管理対象が多く、オーナー側の負担は大きくなりやすいです。

・一方で、土地という資産が残ることによる自由度の高さや、売却のしやすさは大きな魅力です。

・地域によっては、高齢者・外国人ファミリーなどをターゲットとした運用が安定しやすい傾向もあります。

● 区分マンションの管理面

・建物全体の管理は管理組合が担うため、オーナーが関わる部分は室内中心で限定的。

・ただし、築年数の経過により修繕積立金や管理費が増加する可能性があるため、収支への影響を想定した運用が必要です。

・入居者トラブルは比較的少ない傾向にありますが、共用部分の不具合にはオーナーが直接関与できないという面もあります。

5. 投資判断の目安となる比較表

6. 収支のシュミレーション