相続した土地に
アパートを建てる、
花壇と駐車場の
どちらを選ぶべき？
【動画】
いつもご覧いただきありがとうございます！今回は「相続した土地に建てるアパートで、花壇と駐車場のどちらを優先すべきか」についてです。
「建築会社からは花壇をすすめられているけれど、本当にそれが正解なのだろうか」
「駐車場を増やした方が、収益や入居募集の面で有利なのでは？」
このようなお悩みは、
アパート建築を検討されているオーナー様から実際によく寄せられます。
花壇は物件の印象を良くする一方で、
駐車場は収益や入居条件に直結する設備でもあります。
どちらを選ぶかによって、
将来の入居のしやすさや賃貸経営の安定性が大きく変わる
こともあります。
そこで今回は、不動産管理会社の立場から、
花壇と駐車場、それぞれの考え方と判断のポイント
を分かりやすく整理してご紹介します。
相続した土地にアパートを建てる、花壇と駐車場のどちらを選ぶべき？【動画】
こちらの記事は上記動画の解説記事となっております！
📩 オーナー様からのご相談
今回のご相談は、
アパート建築を検討されているオーナー様
からいただきました。
「親から相続した約100坪の土地に、
1LDK・4戸、駐車場4台分のアパートを建築予定です。
建築の打ち合わせの中で、
『花壇を設けた方が外観の印象が良く、入居が決まりやすい』
と提案を受けています。
一方で、その花壇を設ける予定のスペースを活用すれば、
駐車場を1〜2台分増設できそうだとも感じています。
花壇を作ることで雰囲気が良くなる点は理解していますが、
駐車場を増やした方が、収益面や入居募集の面で有利
になるのではないかとも考えています。
花壇と駐車場、どちらを優先すべきか、
不動産管理会社としての考え方を教えてください。」
このように、
アパート建築前の段階で「見た目」と「実用性・収益性」のどちらを優先すべきか悩まれるケース
は少なくありません。
建築前の判断が、
その後の賃貸経営に大きく影響するため、
早い段階で整理しておくことが重要です。
駐車場を増設する場合の考え方
観点①｜収益性について
花壇は物件の印象を良くする設備ではありますが、
直接的に家賃収入を生むものではありません。
一方、駐車場には次のような特徴があります。
・ 1台あたり月数千円の追加収入
・ 空室時でも需要が比較的安定している
1〜2台分の増設であっても、
賃貸経営全体の収支に影響を与える要素となります。
観点②｜入居募集のしやすさについて
1LDKの間取りは、
単身者からカップル世帯まで、比較的幅広い層が検討対象になります。
・ 単身者
・ 同棲中のカップル
・ 新婚世帯
特に複数人での入居を前提とする場合、
1世帯で2台分の駐車場を希望するケースは決して珍しくありません。
一部の住戸だけでも
2台駐車可能とすることで、
入居させたいターゲット層の幅を広げることができる
点は大きなメリットです。
花壇を設ける場合の考え方
観点①｜一括借り上げ契約を前提とした判断
新築アパートの場合、
30年〜35年の一括借り上げ契約
を前提に計画が進むケースは少なくありません。
・ 実際の入居状況にかかわらず、毎月一定の賃料が支払われる
・ 駐車場の台数が増えても、オーナー側の賃料が上がるとは限らない
そのため、
オーナーが直接「満室対策」や「駐車場収入の最大化」を考える必要性は低くなる
という前提があります。
このような契約形態の場合、
借り上げを行う事業者が
外観やデザイン性を重視したい
と判断しているのであれば、
契約条件上は花壇を設けた方が有利になるケースもあります。
逆に、
花壇をやめて駐車場に変更したい
と要望した場合、
次のような判断がされる可能性があります。
・ デザイン性や商品性が下がると評価される
・ 借り上げ金額が下がる可能性がある
観点②｜デザイン重視のアパートという考え方
敷地条件が比較的タイトで、
駐車場を無理に増やすと、次のような影響が出るケースもあります。
・ 外観のバランスが崩れる
・ 建物全体が窮屈に見える
そのような立地・設計条件では、
以下の要素を前面に出した物件づくりが選択されることもあります。
・ デザイン性
・ 外観の高級感
・ ガーデニングや植栽
これらを活かし、
「見た目」や「雰囲気」で選ばれるアパート
として位置づける考え方です。
・ 建物の印象を良くする
・ 募集時の写真映えにつながる
・ 周辺物件との差別化になる
結果として、
家賃をやや高めに設定しても選ばれる理由
になることがあります。
観点③｜「早く・高く」決めるための戦略
駐車場を増やすことで、
長期的に収益を積み上げる戦略がある一方で、
次のような点を重視するケースもあります。
・ 新築時に少しでも早く入居を決めたい
・ 新築プレミアムのある家賃帯で成約させたい
このような戦略を取る場合、
花壇を含めたデザイン性が武器になることもあります。
特に新築時は、
第一印象や外観の完成度が入居判断に与える影響が大きく、
その点を重視するのであれば、
花壇を設ける判断も十分に合理的と言えます。
花壇を選ぶ判断が向いているケース
以上を踏まえると、
次のような条件では「花壇を設ける」という判断が適している場合があります。
・ 一括借り上げ契約が前提で、賃料が固定されている
・ 駐車場台数を増やしても収益が増えにくい
・ 外観やデザイン性で物件価値を高めたい
・ 新築時の募集スピードや家賃水準を重視したい
30年後をどう考えるか？
一括借り上げ契約は、永遠に続くものではありません。
30年後には通常の賃貸経営へ切り替わる可能性があります。
・ ローン返済が完了している
・ 自由にリノベーションや改修を検討できる
そのため、
花壇を駐車場に変更するか、大規模なリノベーションを行うかは、その時点で判断すればよい
とも言えます。
将来の選択肢を残しておく
という視点も、長期的な賃貸経営では重要です。
最も重要なのは「入居させたいターゲット層」
花壇か駐車場かを判断するうえで、
最も重要なのは
どのようなターゲット層を入居者として設定するか
という点です。
・ 夫婦
・ 小さなお子さんがいる家庭
・ 車2台持ちの世帯
→ 実用性重視・ファミリー寄り
・ 単身者
・ 共働きカップル
・ デザイン性を重視する層
・ 事務所利用なども視野
→ 見た目・雰囲気重視
まとめ
ターゲット設定が判断の基準
✅ 駐車場は、収益性を高めつつターゲット層の幅を広げやすい設備
✅ 花壇は、物件の印象を明確にし、特定のターゲット層に訴求しやすい要素
✅ 一括借り上げ契約の有無によって、最適な判断は変わる
✅ 将来（30年後）の運営変更も視野に入れて考えることができる
✅ 最終的には、入居させたいターゲット層を明確にすることが重要
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将来の後悔を減らす判断につながります。
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