なぜ不動産は
相続税対策として
人気なの？
現金・株・金
との違い
【不動産相続 動画】
いつもご覧いただきありがとうございます！今回のテーマは「なぜ不動産は相続税対策として人気なのか？」についてです。
「相続税対策でアパートを買うといいって聞くけど、本当なの？」
「現金や株と何が違うの？」
「なぜ不動産だけ有利って言われるの？」
このような疑問を持たれる方は非常に多いです。
実際、相続対策として不動産を活用する方は昔から非常に多く、
特にアパート・マンション・土地などを使った対策は今でも定番です。
そこで今回は、
不動産のプロの視点から、
・ なぜ不動産は相続税対策として人気なのか
・ 現金や株との違い
・ 不動産のメリットとデメリット
を、できるだけ分かりやすく解説していきます！
なぜ不動産は相続税対策として人気なの？現金・株・金との違い【不動産相続 動画】
こちらの記事では、動画で触れたトピックスをさらに一歩踏み込んで徹底解説しています。
📩 ご相談内容
「よくネット上で、相続税対策としてアパート購入をすすめる広告やWEBページを見ます。
そもそも、なぜ不動産は現金や株・金などと比べて相続税対策として人気なのでしょうか？
不動産のプロから見た魅力を教えてください。」
ありがとうございます！
これは本当に多いご質問ですね。
① なぜ不動産は相続税対策として人気なの？
結論から言うと、
▶︎ 最大の理由
「実際の価値」より「相続税評価額」が安くなるから
です。
ここが最大のポイントです。
② 現金は “そのまま” の金額で相続税がかかる
例えば、
・ 現金5,000万円
・ 株5,000万円
を持っていた場合、
基本的にはそのまま
「5,000万円の財産」として相続税計算されます。
つまり、
5,000万円に対して相続税がかかる
ということです。
③ 不動産は「相続税評価額」が低くなる
ところが不動産の場合は違います。
不動産には、
・ 実際に売れる価格（実勢価格）
・ 相続税を計算するための価格（相続税評価額）
この2つがあります。
そして多くの場合、
相続税評価額の方が安い
という特徴があります。
④ 土地は「相続税路線価」で評価される
土地の場合、
相続税の計算では「相続税路線価」というものを使います。
これは国税庁が定めている基準価格です。
例えば、
名古屋市内で
坪50万円くらいで売れる土地があったとします。
100坪なら、
50万円 × 100坪 ＝ 5,000万円
なので、
実際には5,000万円で売れる土地です。
しかし、相続税評価では、
坪30万円程度
になるケースもあります。
つまり、
30万円 × 100坪 ＝ 3,000万円評価
になることもあるわけです。
⑤ 売れば5,000万円。でも相続税は3,000万円評価
これが不動産の大きな特徴です。
▶︎ 不動産評価の特徴
実際には5,000万円で売れるのに、
相続税計算では
3,000万円の財産として扱われる
ことがあります。
つまり、
5,000万円の現金より、5,000万円相当の土地の方が相続税を抑えやすい
ということです。
⑥ 建物も “年数が経つほど” 評価が下がる
建物も同じです。
建物は古くなると価値が下がっていきます。
例えば、
・ 新築時：5,000万円相当
・ 築年数経過後：3,000万円評価
・ さらに古くなる：2,000万円評価
になるケースがあります。
つまり、
実際にはまだ高く売れる建物でも、相続税上は低い評価になることがある
わけです。
⑦ アパートはさらに評価が下がるケースもある
さらに賃貸アパートや賃貸マンションの場合、
・ 貸家
・ 貸家建付地
として評価減が入るケースがあります。
つまり、
「自分で自由に使えない賃貸物件」
として扱われるため、
さらに評価が下がることがあるんです。
このあたりが、
相続税対策としてアパート購入がよく使われる理由ですね。
⑧ 借金を使うと “マイナス財産” として扱われる
ここも非常に重要です。
相続では、
・ プラスの財産
・ マイナスの財産（借金）
両方が相続対象になります。
例えば、
5,000万円の不動産を購入し、
5,000万円のローンが残っていた場合、
・ 不動産 ＋5,000万円
・ 借金 ▲5,000万円
となります。
すると、
差し引き0円
という考え方になるケースもあります。
⑨ なぜアパートローンを使う人が多いの？
これが理由です。
▶︎ ローン活用の目的
現金をそのまま持つより、
借入を使って不動産へ資産を組み替えることで、
相続税評価を圧縮しやすい
という特徴があるからです。
⑩ ただし「絶対に得」とは限らない
ここは非常に大事です。
ネット広告では、
「不動産なら節税できます！」
という部分だけが強調されがちですが、
当然デメリットもあります。
⑪ 不動産の最大のデメリットは “すぐ現金化できない” こと
現金や株は、
・ 比較的すぐ換金できる
・ 株はボタン一つで売却できる場合もある
という特徴があります。
しかし不動産は違います。
⑫ 不動産は売却に時間がかかる
不動産は、
・ 買主探し
・ 契約
・ 融資審査
・ 登記
・ 引渡し
など、非常に多くの手続きがあります。
そのため、
・ 早くても1ヶ月程度
・ 一般的には数ヶ月〜半年程度
かかるケースが多いです。
場合によっては、
数年売れない
ということもあります。
⑬ 借金が残っていると自由に動かしにくい
さらにローンが残っている場合、
・ 金融機関との調整
・ 抵当権の問題
・ 返済条件の確認
なども必要になります。
そのため、
「相続税は安くなったけど、現金が足りない」
という問題が起こることもあります。
⑭ 不動産は “節税” だけで判断しないことが大切
不動産は、
・ 相続税対策
・ 家賃収入
・ インフレ対策
・ 資産保全
など、さまざまなメリットがあります。
一方で
・ 空室
・ 修繕費
・ 災害リスク
・ 流動性の低さ
などのリスクもあります。
そのため、
「節税になるから買う」ではなく、将来的にその不動産が本当に価値を持つのか？まで考えること
が非常に重要です。
まとめ
不動産が相続税対策として人気な理由は、
実際の売買価格よりも相続税評価額が低くなりやすい
という特徴があるからです。
さらに、
・ 賃貸物件による評価減
・ 借入を使った相続対策
なども組み合わせることで、
現金より相続税を抑えられるケースがある
という特徴があります。
ただし、
・ すぐ現金化しづらい
・ 空室や修繕リスクがある
・ 借金リスクもある
という点には注意が必要です。
相続税対策は、
「節税だけ」で考えるのではなく、その後の資産運用や相続後の管理まで含めて考えることが大切
です。
そして最後に、
この記事は不動産管理会社としての情報発信を目的としております。
実際の相続対策は、
・ 資産状況
・ 家族構成
・ 借入状況
・ 保有不動産
によって最適な方法が大きく変わります。
そのため、
税理士・司法書士・金融機関・不動産会社などと連携しながら、総合的に判断すること
をおすすめします。
🏠 もし、
「うちの場合はどうなの？」
「相続税対策として不動産は本当に合っている？」
というご相談がありましたら、
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