空き家活用｜
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現地調査
【空き家活用 動画】

今回の物件概要

今回の物件は、所有者である親御さんが高齢となり、施設へ入所されたため、現在は誰も住んでいない住宅です。

空き家となってから、約2〜3年が経過しています。

物件概要は以下の通りです。

建物自体はかなり大きく、現在では珍しい7DKという間取りです。
そして部屋数も多いため、一見すると活用方法がありそうに見えます。

しかし実際に現地を見てみると、長年の経年劣化や空き家期間の影響もあり、様々な課題が見えてきました。

現地を見てまず感じたこと

建物内部には荷物が残っている状態でしたが、想像していたよりも建物の傷みは少なく、
「解体しかない」という状態ではありませんでした。

一方で、外回りについては手を入れる必要がある部分が多くありました。

などは必要になりそうです。

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特に駐車場については、庭部分を活用することで、縦列2台分の駐車スペースを確保できそうでした。

今の時代、駐車場の有無は賃貸募集や売却価格に大きく影響します。
そのため、駐車場を作れるかどうかは非常に重要なポイントになります。

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また、外壁についても30年以上塗装されていないとのことで、

も必要な状態でした。

室内はどのようにリフォームする？

室内については、昔ながらの間取りをそのまま使うのではなく、今の生活スタイルに合わせたリフォームを検討しました。

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▶︎ リビングダイニングを広くする

今回の建物は部屋数が多い一方で、1つ1つの空間が細かく分かれています。

そこで、和室とダイニングの間仕切りを撤去し、広いリビングダイニングとして使えるようにする案が出ました。

最近は、部屋数の多さよりも、家族が集まれる広いLDKを好む方が多い傾向があります。
そのため、賃貸に出す場合でも売却する場合でも、広いリビングダイニングは大きな魅力になります。

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▶︎ キッチンは交換が必要

キッチンは築年数相応に古く、このまま使うのは難しい状態でした。
そのため、キッチン本体や吊戸棚は撤去し、新しいものへ交換する方向です。

また、床はクッションフロア、壁や天井はクロスで仕上げることで、清潔感のある空間に整えていきます。

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▶︎ 洗面・浴室も見直しが必要

洗面台や古い設備についても撤去を検討します。

特に浴室は、現在のままでは入居者や購入希望者に良い印象を与えにくいため、交換が必要と判断しました。

水回りは内見時に特に見られる部分です。
そのため、キッチン・浴室・洗面などの水回りを整えることは、物件の印象アップに直結します。

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▶︎ トイレは使える部分を活かす

一方で、トイレは比較的新しく、状態も良好でした。
そのため、便器自体は交換せず、壁紙や床を張り替える方向で考えています。

すべてを新品にするのではなく、使えるものは活かして費用を抑えることも、空き家再生では大切です。

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▶︎ 和室は洋室化を検討

2階には和室もありましたが、畳のまま残すよりも、洋室へ変更する方向で検討しました。

最近は和室よりも洋室を好む方が多く、賃貸でも売却でも洋室の方が使いやすいと感じられやすいためです。

収納についても、無理にクローゼットを作るのではなく、部屋を広く見せることを優先する案が出ました。

残っている荷物はどうする？

室内には家具、家電、本、置物などが多く残っていました。

空き家の整理では、すべてを処分する前に、まずは次のように分けて考えることが大切です。

一見すると不要に見えるものでも、古本や置物、家具などは引き取ってもらえる可能性があります。

処分費をかけて捨てる前に、売れるもの・無料で引き取れるものがないか確認することが重要です。

リフォームするか？解体するか？

今回の現地調査では、最終的に大きく2つの選択肢が残りました。

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■ 選択肢① リフォームして活用する

1つ目は、建物をリフォームして活用する方法です。

具体的には、リフォーム後に賃貸住宅として貸し出す、またはきれいにして売却するという方法です。
建物の状態がある程度良ければ、リフォームによって再生できる可能性があります。

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■ 選択肢② 解体して土地として売却する

2つ目は、建物を解体して更地にし、土地として売却する方法です。

今回の物件は周辺に駐車場需要があり、隣接する企業が土地を必要とする可能性も考えられました。
そのため、建物を直すよりも、土地として売却した方が良い結果になる可能性もあります。

空き家活用は数字で判断することが大切

空き家の相談では、
「とりあえずリフォームした方が良い」
「古いからすぐ解体した方が良い」

と考えてしまいがちです。

しかし、実際には感覚だけで判断してはいけません。

今回の土地は周辺企業の駐車場需要もありそうな立地でした。

これらを比較して初めて、どの方法が一番メリットがあるのかが分かります。

大切なのは、「何となく」ではなく「数字」で判断することです。