ユニットバス？
お風呂とトイレは分けるべき？
【入居 トラブル 動画】

お風呂とトイレが一緒になっている

ユニットバス付きで
築年数が25年を越えている物件について、
お風呂とトイレを別々にした方がいいのか、
それよりもっと優先すべきことがあるのか
どうかという質問だね。

出来ればもう少し詳しい情報が欲しいところですが
想像でお話をさせていただきますと、
お風呂とトイレを一緒のままにするか、
別々にした方が良いかは、物件によります。

検討する際に考慮すべき点は主に３つです。

1つ目の最も重要な問題が、
「工事費がかかる」ということで、
その工事費分をしっかり回収して元が取れるか
ということが最も重要になります。

それに付随して2つ目の問題が「築年数」で、
例えばアパートの寿命が残り5年しかないのに
仮に工事費が100万円だった場合に、
5年で工事費を回収できるかどうか
といった問題が出てきます。
この方の物件は築25年とのことですので、
そこは問題無さそうですね。

また築年数とセットで考慮すべき
３つ目の問題が「家賃設定」で、
今いくらなのかということですね。

この方の物件の詳細は分かりませんが、
工事費の返済にどれくらいかかるか、
具体例を出してみようか。

では以下の条件だった場合の
シミュレーションをします。

アパートを5000万円で建てた

１Kもしくは１Rの10部屋

家賃3万円

お風呂とトイレを分ける工事費が100万円掛かった

この場合、元が取れるまでの期間が
100万円÷3万円で33.3ヶ月(2年9ヶ月)になります。

築25年は、おそらく
まだアパートローンが残っていると思うんですね。
その場合に、更に以下のことに考慮して
計算する必要があります。

アパートローンの金利が1％

35年ローン(の場合)

この場合、毎月の返済額が14万円ちょっとで、
1部屋で計算すると1万4,000円のアパートローンの
返済があることになりますので、
3万円の家賃設定で1万4,000円が

アパートローンの返済に回ると考えて、
5年5ヶ月かかる計算になります。

アパートローンに追加して、
固定資産税などの支払いも考慮する必要があるよね？

そうですね。
当然固定資産税などのお金も
払わなければならないので、
100万円の工事費を回収するのに
おそらく７、８～10年くらい
必要になってくると思います。

多くのことを考慮すると
費用の回収に相当な時間がかかることが
分かるね。

エリアや場所によっても家賃設定は
変わってくると思います。
名古屋市のエリアによっては、
お風呂とトイレ別々の物件と、一緒になっている物件で
5,000円くらいの家賃差になっていると思います。

その差額で計算した場合、
(掛けた工事費)100万円÷(差額)5,000円で
200ヶ月(16年8ヶ月)で償却ということになり、
100万円の元を取るのに16年8ヶ月かかることになります。

今現在、築25年＋16年で41年となりますので、
築25年なのに元が取れるのが築41年以上となると
私はナシかなと思いますね。

でも、それはあくまで(工事費が)100万円で
家賃が3万円だとしたらの話だよね？
その工事費が50万円(半分)で
家賃が6万円(倍)だったらどう？

16年の4分の1となり、4年で回収できる計算になりますので、
その場合であればアリかなと思います。

ですが、この計算はあくまでも
退去が16年間出なかった事を想定してのお話ですので、
そこに退去が出たり、築年数が経てば
家賃が下がるといった状況を踏まえて考えると、
賭けとも言えなくはないですね。

建物の構造にもよると思います。
例えば木造の築25年で
お風呂とトイレを別にしたい場合であれば
それはあまりお勧めできませんが、
鉄筋コンクリートのアパートであれば、
基本的に築40年か50年くらいまで持続できますので、
別々にする工事をしてもいいかなと思います。

家賃をどれだけ長く取っていけるか
ということを考えた上で、
お風呂とトイレを別にするかどうかということを
考えた方が良いかなというのが私の意見ですね。

この方には出来れば
弊社に直接お電話していただきたいですね。

そうですね。
色々な提案をさせていただきたいですね。
もう少し詳しく分かると
より具体的な話ができると思います。

ですので、アリかナシかで言ったら
築年数や建物の構造、家賃がいくらか、
工事費がいくらぐらい掛かるのか、
トイレを作る場所はあるのかなどを確認した上で、
行う価値があるのかを決めた方が良いですね。

こうして質問していただけると
私たちも嬉しいので、
今後も何でも良いので
どんどん質問をしてくださいね！
今回の質問は特に嬉しい質問でした！

本当にいつも色々な質問をありがとうございます。
今後もたくさんの質問をお待ちしております。
よろしくお願いいたします。

最後まで見ていただきありがとうございました。