入居者募集にかかる広告料の
相場はどのくらい？
【入居 トラブル 動画】
【不動産売買 動画】

それでは、広告宣伝費と仲介手数料の違いと、
相場について話をしていきましょうかね。
まず、広告宣伝費と仲介手数料の違いについて、
専務、簡単に教えて下さい。

仲介手数料は入居者さんと大家さんが不動産屋に支払うお金のことです。
そして広告宣伝費は、アパートに入居させたい大家さんが
不動産屋さんに支払うお金のことです。

そうですね。
ざっくり話すならですが。
けれども、広告料やADは一体何であるのか
疑問に思っていらっしゃる方も多いと思いますので、
広告料(AD)の具体的な説明からお願いします。

不動産屋さんが受け取るのは、基本的に仲介手数料になります。
大家さんと入居者さんで半分ずつ支払って、 家賃１ヶ月分です。

平成以降、少子高齢化によって空き家問題に差し掛かり、
入居希望を募るために、広告料を支払う大家さんが増えはじめました。

宣伝や広告にまつわるお金を無制限でやり取りすることは
法律上問題無いとされています。
（※貸主から依頼があった新聞への掲載等多額の費用を要し、
尚且掲載した広告物の相当額内である場合のみ）

要するに広告料（AD）とは、この仲介手数料とはまったく別のもので、
追加で行う広告に対して支払う金額になります。

なるほど。
簡単にまとめると、
昭和の頃はアパートの数に対して
入居を希望する人数の割合の方が多かったのですが、
平成になり少子化の影響もあって入居者が減ってしまい、
それを解決するために大家さんが
いわゆる広告宣伝費というものを出すことで、
インターネットやCMなどを利用して募集するのが
スタンダードになったということですね。
こうして広告宣伝費は生まれたんですね。

広告宣伝費がどういったものなのかは
なんとなく理解していただけたと思うのですが、
ここで大事なのが広告宣伝費の相場ですが、
相場って大体どのくらいなんですかね？

相場はですね、ズバリ

築10年未満が家賃1ヶ月分

築20年未満が家賃2ヶ月分

築30年未満が家賃3ヶ月分

築40年未満が家賃4ヶ月分

このあたりが、いわゆる相場と言えますね。

詳しく教えてもらえますか？

例えば、新築の駅チカの物件の場合だと
新築の物件は希少価値がありますので、
０か0.5ヶ月分か、多くても1ヶ月分出せば十分と言えます。
基本的に大家さんが支払う広告宣伝費というのは
（家賃の）0〜1ヶ月分の間で、0.5ヶ月分ぐらいが相場と言えます。

新築に関しては（家賃の）0〜0.5ヶ月分か

1ヶ月分が相場ということですね。
例えば築浅と言ったら、築2年～10年ぐらいの物件になりますが、
築浅のADの相場ってどのくらいなんですか？

大体1ヶ月～2ヶ月の間でしょうね。

私もそのくらいだと思います。
ただ立地による部分もありますので、
駅から離れたところだったら
2ヶ月分くらい必要になるとは思いますが、
例えば設備の条件を駅チカよりも良くすれば
ADはやっぱり1ヶ月分で大丈夫だと思っています。
なので、築2年～築10年の物件は
1ヶ月〜2ヶ月が相場かなと思います。

広告料を支払うのは、
アパートを満室にするためですよね。
ですので、ここで問題になってくるのが
空室の数と空室の期間なんです。

例えば一部屋、家賃5万円の物件で

ADを2ヶ月で募集してるにも関わらず、
空きの期間が1年も空いてる場合があったとすると、

1年空けると60万円の損失になってしまいます。

ですので、築10年以上のアパートの大家さんの中には、
空室期間で60万円の損失を出してしまうくらいだったら
半年分の30万円を不動産屋さんに支払って
半年後からは入居が確定するのが良いという
考え方をされる方もいらっしゃいます。

新築物件に入居希望者を奪われて
空室期間が長くなってしまうくらいだったら、
ADを多めに払った方がお得ですよということですね。
築10年〜20年くらいのアパートの広告料の相場って
大体2ヶ月〜3ヶ月分ぐらいですかね。

そうですね。

入居されにくいアパートの平均値は
2ヶ月分〜3ヶ月分ですね。

築10年から20年の間でも1ヶ月分で支払う場合もあれば、
2ヶ月、3ヶ月分を支払わなければいけない場合もあると思いますので、
タイミングも大事ですね。

そうなると築20年〜30年以上の場合も気になりますよね。

築20年から30年以上となると
駅チカなどの少々古くても需要があるところは別にして
駅から10分、20分ぐらいの場所だと
2ヶ月から多いと4ヶ月ぐらい出してるところもたまにありますね。

築20年から築30年以上となると
設備も古くなりますので、
築20年以上前の設備のままで賃貸で貸すとなったら
ADは4ヶ月くらいが相場かなと思いますね。
ただ例えば、設備を新しくしたり
リノベーションしたりすれば
ADの相場を減らすことができます。

支払うタイミングがいつなのかも重要だと思うんです。
お支払いのタイミングはいつですかね？

基本的には、
敷金・保証金といった初期費用を
入居者さんが支払うタイミングで
同時に大家さんが支払うのが
ほとんどのケースですね。

そうですね。
支払うタイミングとしては、
初期費用を入居者さんからいただいて
そのいただいたものから相殺するのが
基本的なタイミングですね。
もしくは、大家さんが後から請求書をもらって
お支払いする場合もあります。

以上が一般的なのですが、

実はADって、管理会社も負担しているんです。

例えば大家さんが2ヶ月分を出されたとしても、
2ヶ月分だと入居者の確保までに

半年以上かかるかもしれないと判断した場合に限り、

管理会社が1ヶ月分を負担することで、

合計3ヶ月分にすることを弊社では行っております。

それ、ここで話していいのですか？笑

他の管理会社でも行っていると思うんですよね笑
やはり管理会社の腕の見せ所は、
いかに早く入居に繋げられるかです。
ですので、大家さんのADと管理会社のADを足して
募集している場合もあることを
少し知っておいていただきたく、
お話させてもらいました。

YouTubeでお話して大丈夫か微妙ですが、

確かに実際に行っていますからね。

ただ、今の話は全てのアパートで対応できるわけではないですよね。

そうですね。
このADでは少し厳しそうだと
判断した物件に限り、行っています。

やはり多少の負担をしてでも、
早く大家さんに収入を得てもらいたい

という思いが私の中でございますので。

いつ支払うのかについては
初期費用と同時ということですね。

ここまでADについていろいろご説明しましたが、
気を付けるべき点もあります。
ただたくさん支払えば良いというわけではないので、
どういったところに気を付けるべきか
教えてもらえますか？

広告料で気を付けるべき点は2つかなと思います。

1つ目は、
（広告料が払えずに）穴埋め補填や

立て替える場合があるかもしれませんので、
そのお金をしっかり確保しておく、ということが
まず一つです。

2つ目、これが結構重要です。
例として、築40年過ぎた物件で
広告料が4ヶ月必要な時に、
入居者さんが入居してから
2ヶ月後に退去してしまったとします。

入居者さんから敷金1ヶ月分と

家賃2ヶ月分をもらったとしても
大家さんは3ヶ月分の収入しかないので、
不動産屋さんに4ヶ月分の広告料を支払うと、

1ヶ月分の赤字になります。

また、2ヶ月間でも入居されたとなると
最低限のクリーニングやリフォーム工事が
必要になり、さらに赤字になってしまいます。
ですので、ADを多めに支払う予定があり
入居者さんが短期の入居の場合は、

何か補填をしてくださいということを
前もって入居者さんか不動産屋さんに
約束しておいてもらう必要があります。
これが極めて重要な気を付けるべき点ですね。

そうですね。
簡単にお話すると、
入居者さんから入ってくる初期費用よりも
ADの方が高いとマイナスになり、
短期で退去されてしまうと
マイナスの利益になりますから、
そこは気を付けて下さいということですね。
管理会社さんと大家さんで
その場合はどうするかを相談しておけば問題ないですね。

お金を確保しておく

マイナス利益にならないよう対策

大家さんは広告料を支払うのは凄く嫌だと思います。
でも実は、空室の期間を作ってしまうことで
本来得られるはずの収入が得られないことが、
大家さんにとって物凄くマイナスなことなんです。
ライバル物件や近所の状況をよく見定めた上で
管理会社さんとうまく相談しながら
適切な広告料を取り決めてアパート経営をしてください！