物件を安く買って高く売る方法
【不動産売買 動画】

まずは「不動産を安く買うには」っていう事について条件ってありますわね。

その条件を大きく4つに分けますと

1.空室が多い

2.修復箇所が多い

3.築年数が古い

4.土地の価値がない

空室が多いと家賃収入よりもアパートローンの出費が多いんですよね。
一部屋5万円のアパートで6部屋あって1部屋しか埋まっていない状態と満室だった場合、家賃収入の差が約30万円あるんですよ。銀行の支払いのローンが月々20万円だった場合、満室だったら10万円の利益が出るんです。こうなると、売る必要って全く無いんですよね。

空室が多い所は年数が経てば経つほど赤字になっていく一方なんで「安くしてでも売りたい、早く手放したい」っていう気持ちがあるんですよ。買主さんからしても収入よりも支払いが上回ってますので、あんまり高く買えないんですよね。
だから、売主さんに安くする交渉して買う事ができるんですよ。

どうすればいいかって言ったら、満室にする以外の方法がないんですよ。満室にすれば高く売ることも出来ます。
簡単に満室にする為には大きく2つありまして、

1.空室の賃料設定を相場よりも安く設定して入居者さんを入れる。安くアパート買ってるので家賃収入が安くても、アパートローンの返済が可能。

2.仲介店に広告宣伝・ADというのを通常よりも多めに出してあげる。

です。

満室にする方法って以前に私が動画でやっていますので、そちらをご覧下さい。

修復箇所を直す手間がかかる。お金がかかる物件だから安く買える訳なんです。
リフォーム代に1000万円必要になってくる物件だと元値が6000万円の物件だとしても5000万円でないと売れません。

ここで大事なのは1000万円かかるはずの工事代をいかに圧縮する事ができるか。ここが大きなポイントだと思います。
便器自体はそのままでウォシュレットだけを取り付けるなどの工事内容の見直し、工事の選定をするだけでも一部屋300万円かかる工事が一部屋150万円に節約出来ます。
物件を購入した金額から浮いた金額分、儲けになる訳です。

他に抑える方法として保険を使うだとか、業者と提携してうまくやっていくことが費用を抑えることに繋がります。
別動画で設備投資を0円にする方法やアパート経営に絶対に必要なものをやってますので、是非ご覧ください。
いかに修繕費を抑えて、高く売る事ができるかが大事になってきます。

簡単に言えば物件の寿命が短いんです。

僕一番最初に買った物件で築32年の木造アパートを買っちゃったんですよ。通常3000万くらいで買えるアパートだったと思います。それを半額の1500万円で買ったんですよ。
最初は解体して新築にしようかと思ってたんですけど、安く購入したから既存家賃4万円のところ2万円に下げて、残りの部屋の募集をかけられたんですよね。
だから如何に長持ちさせていくか、となるもんですから、僕がやったことは大規模修繕じゃなくて細かくメンテナンスしたんですよ。 その5年後に物件を売ったんですけど、僕は2500万円で売りました。 何故2500万円で売れたかと言うと、満室で家賃収入がしっかり取れているから。土地も1000万円ぐらいの価値があったんで、だから2500万円で売れたんですよ。
はっきり言ってこの築年数が古い物件はビジネスチャンスだって思いました。
だから不動産を始める人で安く物件を買おうと思ったら築年数が古い物件を狙ったら良いと思う。

築年数が古い物件を高く売れるようにするために、
リノベーション工事と、外回りの塗装工事をします。室内であれば「スケルトン」と言いまして、中身をお風呂から流し台からごっそり取ってしまって、室内を新しく作り替えちゃう。
この前、築45年のRC（鉄筋コンクリート）のアパートをリノベーション工事をしたんだけど、まるで新築と変わりなかったね。
その状態にさえしておけば、高く売れる。

土地の価値がない条件は大きく2つに分けられます。

1.相続が発生して一つの大きい土地が分割されてしまい、土地の価値が下がる。

2.土地に利用価値のない建物がどーんと建っていることによって、土地の価値が下がる。

間口が9mある6000万円の土地で、3人の方に相続されました。そうなると3つに土地が分かれますわね。そうなると間口が9mだったのが、3m・3m・3mになるわけですから、家が建てられる土地ではなくなる訳ですよ。
そうなると、3つとも土地の価値が下がって、1000万円ぐらいの価値になります。不動産屋さんの狙いとしては相続が起きた瞬間に3つに分かれた真ん中の土地を買っちゃうわけですよ！一番最初の真ん中は2000万円で高く買って、その後両サイドの土地は思いっきり価値が下がりますから、その時安く買っていくのがコツですね。

元々6000万円の土地を4000万円で購入出来たりするんです。

築古のアパートが建ってて土地の価値がない状態だと土地の代金引くアパートをなくす費用が売れる値段になります。

一番良いのは築80年でも家賃収入を得られるアパートにすることですね。家賃収入を得てから解体費用にあてることが出来るので。
それが現実的に難しかった場合、極力安く解体、立退ができる良い不動産屋さん、管理会社さんとタッグを組んで費用削減をして下さい。

何年か前、4階建て1階がピロディのアパートを買ったんですよ。
そのアパートを買って2年くらい経ったからかな。台風が来たんですよ。その隣が築年数がかなり経ったボロボロの一軒家で、屋根瓦がガタガタガターーー！って吹き飛びそうになってたんですよね。これは危ないなと思ったので謄本を取って、持ち主さん探して、広島まで会いに行きました。「瓦が落ちてきて、僕のアパートの住民に怪我させるとあかんもんで、売ってもらえませんか？」と言ったんですよ。
そこのアパート、名古屋の土地ですから価値として最低でも坪70万円くらいの価値はあったんだけども、ボロ屋がついて何とかして欲しかったもんだから、坪40万円で買えました。もちろん、解体は自分でやりましたけどもね。
「迷惑かけてごめんなさいね」っていう意味があったのかもしれないですけど、古い建物が建っている土地は安く土地が買えるチャンスかも知れないですね。

調べてちゃんとした価値を見出して安く買う

価値を上げて高く売る

参考にして良い転売をしましょう。