空室問題の解決
賃貸経営において、空室は大きなリスクです。長期間の空室が続くと、家賃収入の減少や管理費の負担増大により収益が圧迫されるだけでなく、物件の価値も下がり、将来的な売却時に損失を招く可能性もあります。 そこで、空室を満室にするための具体的な施策をご紹介します。空室にお悩みの大家さんにとって、少しでも参考になれば幸いです。
1.迅速かつ適切な価格で空室を埋めることが鍵
不動産経営では、空室を迅速に埋めることが重要です。ただし、入居者を早く見つけるだけでは不十分で、適切な家賃設定で安定した売上を上げるために、入居者募集業務の質を高めることが不可欠です。
2.新しい入居者募集の方法
360度カメラやVR技術でバーチャル見学を提供し、手軽に内覧を可能にしたり、電子署名を用いたオンライン契約で契約手続きを簡略化するなど、お客様の安心と利便性を第一に考えることで入居率の向上を実現しています。
3.仲介会社との連携の重要性
ネットを使った入居者募集の仕組みは利便性が向上していますが、ネットで物件を見た方が次にとる行動は、電話や問い合わせフォーム、メールで仲介会社に連絡することです。
そのため、“仲介会社の営業マンとのやりとりで紹介された物件に決まる”というケースが圧倒的に多くなります。そのため当社では、 仲介会社に対してしっかりと営業し、 入居者募集の依頼をする事を優先するほうが得策と考えています。
4.入居者募集成功のカギ
募集をかける前には退去後の原状回復工事やリフォーム工事を手配し、入居希望者が魅力を感じるアピール力のある住環境を整える必要があります。
また、適切な家賃設定も重要なため、多くの場合、オーナー様は管理会社や仲介会社と相談して決められる事が多くなります。
1.入居者を限定しない
1-1.外国人可
多様な層を対象にすることで、より多くの潜在的入居者にアプローチすることができます。 特に外国人居住者は、日本での生活が長期化する中で増加傾向にあります。 外国人の居住者数は、グローバル化の進展と共に増加しており、通常短期または中期での滞在が多いため、高い家賃も受け入れやすい傾向があります。
具体的な対策
①多言語対応の広告
外国人が日本の物件に興味を持つ際、言語の壁が最初のハードルです。
そのため、多言語対応の広告を設置することで、このハードルを低くします。
②コミュニケーションを円滑にするための翻訳サービス
契約手続きや日常生活でトラブルを防ぐためには、翻訳サービスもまた非常に有効です。
1-2.生活保護可
社会的に弱い立場にいる人々も、しっかりとした緊急避難場所としてアパートが必要です。 生活保護受給者は、社会的なサポートを受けているため、一定の支払い能力があり、安定した家賃収入が見込めます。 家賃支払いも公的なサポートがあるので、滞納のリスクが低いです。
具体的な対策
①福祉事務所との連携
公的な支援を受けている人々と効率よく連携を取るためには、福祉事務所との緊密な関係が必要です。
②必要な手続きのサポート
煩雑な手続きは、生活保護受給者にとって大きなストレスとなる場合があります。それを軽減するために、必要な手続きのサポートを提供することが有効です。
1-3.ペット可
ペット可の物件は限られているため、ペットを可にすることにより長期間の居住を見込むことができます。
具体的な対策
①広告でペット可を強調
ペット可であることを広告で明示することが重要です。
②ペット用の施設やサービスの提供
例えば、敷地内にドッグランを設置する、ペット用の清掃用具を提供するなどが考えられます。
1-4.高齢者可
高齢者は引越しの頻度が少なく、長期的な安定した収益が見込めます。
具体的な対策
①見守りサービスを利用して高齢者に対して毎月の安否確認を行うことで、事故物件になる可能性を防ぐことに繋がります。
②保証会社と火災保険を併用する事で、孤独死が発生したとしても対応できる体制を作ります。
③高齢者が快適に生活するためにはエレベーターや手すりなどの高齢者向けの設備は欠かせません。
2.料金体系の工夫
2-1.フリーレントがある
新築やリノベーション後の物件では、最初の数ヶ月間は家賃を無料または割引にすることで、新規入居者を獲得しやすくなります。
具体的な対策
①広告でフリーレントを強調
初期費用を気にする潜在的な入居者の獲得に繋がりやすくなります。
②契約時にはその後の家賃上昇を明記
フリーレント期間が終わった後の家賃を明確にすることで、入居者が安心感を得ることができます。
2-2.家賃が安い
家賃を適切に設定し競合他社と差別化することで、多くの入居者を呼び込むことができます。 リーズナブルな家賃設定は、特に学生や若い層に訴求力があります。ただし、家賃が安すぎると利益が出なくなる可能性もあるため、バランスが重要です。
具体的な対策
①競合物件との比較
自分の物件が市場でどのような位置にあるのかを把握するためにも、競合物件との比較は必要です。
②コスト削減で家賃を下げる
物件の品質は落とさないように注意が必要です。
2-3.料金の仕分け
家賃、共益費、駐車場料金を明確に区分けすることで、何にいくら支払っているのかが明確になり、入居者が納得しやすくなります。
具体的な対策
①賃貸契約書で明確に区分
家賃、共益費、駐車場込みの金額で５万円と家賃４万2千円、共益費３千円、駐車場５千円では、募集賃料をネットで検索した時に、
家賃のみの検索にひっかかるので、明確に区分けする必要があります。これにより何にいくら支払っているのかが明確になり、入居者が納得しやすくなります。
②オプション料金（駐車場等）の設定
駐車場や高速インターネット接続など、オプション料金を設定することで入居者が自分のライフスタイルに合わせて選択しやすくなります。
2-4.敷金・礼金0円
初期費用を抑えることで、新規入居者を獲得しやすくなります。
具体的な対策
①初期費用を低く抑える
初期費用が高いと入居希望者が入居をためらう傾向にあるため、敷金・礼金を極力低く抑えるか、それに相当するサービスを提供する必要があります。
②敷金・礼金を０円にする代わりに、退去時にクリーニングや故意過失を支払うという契約にしておけば、初期費用を抑えた形でのリスクを分散する事ができます。
3.視認性とアクセス
3-1.ネットに掲載
多くの入居者はインターネットで物件探しを行います。SEOや広告を活用して物件の集客効果を高めましょう。
具体的な対策
①大家さんが直接募集をかけるのではなく、不動産仲介がインターネットに掲載して入居募集をかけるため、最低でも１００社の不動産仲介に連絡をして募集をかける必要があります。
②不動産仲介が物件の情報をインターネットに掲載するまでに、部屋の写真を撮ったり、物件の登録などで１週間から１ヶ月ぐらいかかります。こまめに募集賃料を確認して間違いがある場合は、訂正をお願いする必要があります。
3-2.広告宣伝費（AD）が高い
高額なADでもその効果が高ければコストパフォーマンスは良いと言えます。最適な広告戦略を見つけましょう。
具体的な対策
①高額な広告の場合は特にその効果をしっかりと分析し、コストパフォーマンスを計算する必要があります。
②ADを高くする事でお部屋探し中の方に対して物件を紹介してもらいやすくなり、空室が埋まる可能性が高くなります。
4.環境と清潔感
4-1.環境の整備
共用部分がきれいな物件は一般的に評価が高く、入居率も上がりやすいです。
具体的な対策
①敷地内の清掃と整備
入居者が快適に過ごせるように、敷地内は常に清潔に保つ必要があります。
②周辺環境との連携
地域社会と連携し地域全体が良い環境であると、物件自体の価値も上がります。
③夕方から夜にお部屋を探しているお客様を物件に案内する際に、 共用灯などの電球が切れていると薄暗く感じ、入居が決まりにくい状態になるため、こまめに電球を変える必要があります。
④放置自転車、ごみの放置物、植栽のはみ出し、駐車場の問題などが起きないように、常にチェックしておく必要があります。
5.その他
5-1.仲介手数料・保証料の免除
仲介手数料、保証会社の保証料を免除する事で初期費用を抑えることができ、新規入居者の獲得に繋がりやすくなります。
具体的な対策
①大家さんが仲介手数料と保証会社の保証料を負担する事で、 入居者の初期費用を安くする事ができます。例えば空室期間が６ヶ月以上あれば、 具体的な利益計算をする必要がありますが、仲介手数料と保証料を負担したほうが大家さんにとってメリットが大きい場合があります。
6.サービス
6-1.業者との連携
満室にするためには業者との連携が必要になります。大きく分けると管理会社、不動産仲介、金融機関で、その中で最も重要なのが管理会社になります。管理会社は大家さんと、賃貸管理をしている限り長くお付き合いをする立場にあり、またクレーム問題や金銭的問題などを解決する立場にあります。
管理会社の質によって満室にできるかできないかが大きく変わるため、慎重に選ぶ必要があります。その他にも、清掃業者、設備業者、工事業者とも良好な関係を築き上げ、常に物件の状態を良好に保つように、外部業者との良好な関係が不可欠です。
6-2.リスク管理（保険加入と緊急対応体制）
いつ自然災害や突発的な事故が起きるか分かりません。火災や水漏れなどに対するできる限りの備えは必要です。
具体的な対策
①建物の火災保険は、特約が重要になります。水漏れ、盗難、突発的な事故などの特約の見直しが必要です。
②全入居者に対する火災保険の加入義務付け
火災などのリスクを考慮し、入居者全員に火災保険への加入を義務付けます。
③24時間緊急対応体制
水漏れや停電など、いざという時に速やかに対応できる体制を整えます。
6-3.経営戦略（資産価値の向上と将来設計）
資産価値を上げる事で売買する際の価格が変わってきます。満室にして資産価値を上昇させ長期間に渡り家賃収入を得る事で、将来設計の見通しが立っていきます。
具体的な対策
①定期的なリフォーム
物件の資産価値を保つために、定期的なリフォームや設備更新を行います。
②長期的なビジョン
地域社会の将来像や入居者のニーズに応じて、長期的な経営戦略を練ります。
7.マーケティング戦略
物件の満室率を高めるためのマーケティング戦略は、物件の特性や周辺の環境を理解し、ターゲットとなる層に適した提案を行うことが鍵です。
具体的な対策
①地域の家賃の状況確認
物件が位置する地域の家賃相場を確認しましょう。家賃が高すぎると空室が増える可能性があり、逆に低すぎると収益が下がるリスクがあります。
②空室状況の確認
地域の空室状況を確認して、物件の家賃設定を調整します。空室が多い場合は家賃を下げることで競争力を高め、空室が少ない場合は家賃を上げて収益を最大化する戦略を取ります。
③初期費用の設定
入居の際の初期費用を安く設定することで、入居者のハードルを下げることが可能です。一方で、高額な初期費用でも魅力的な特典やサービスを提供することで、満室率を維持できる場合もあります。
④物件の特性とターゲット層のマッチング
物件の立地や特性に応じて、ターゲットとなる層を絞り込みます。例えば、小学校が近ければファミリータイプ、大学が近ければ1Kのような間取りが求められます。
⑤周辺環境の評価
バス停や病院が近い場合、高齢者層にアピールするポイントとして強調します。また、スーパーが近い場合はファミリー層に人気があるため、その点を強調してPRします。
⑥駐車場の確認
駐車場がない場合、近隣の月極駐車場の有無を確認し、その情報を提供します。駅が近く、交通の便が良い場合は、駐車場の必要性は薄れますが、駅が遠い場合、駐車場がないと不人気になるリスクが高まります。
⑦築年数と人気の関係
新築や築浅の物件は人気が高く、築年数が経過した物件は不人気になりやすいです。しかし、古い物件でもリノベーションや設備の更新を行い、新築同様の魅力を持たせることで満室率を維持することも可能です。
結論として、物件の満室率を高めるためのマーケティング戦略は、物件や地域の特性を熟知し、それに合わせた提案を行うことが最も効果的です。物件の強みや周辺環境の魅力を最大限に生かして、ターゲット層に対して適切な情報提供を心掛けることで、99%満室を実現することができるでしょう。
8.まとめ
以上の各項目を考慮することで、賃貸アパート経営で入居率99%を目指すことが可能になります。 ただし、そのためには継続的な努力と改善、そして時には柔軟な戦略変更も必要です。 また、空室対策のための戦略は法的な制約や倫理的な側面の考慮も必要になる場合があり、そのバランスを取るスキルも非常に重要です。 これらを踏まえ、緻密な計画と実行力が求められます。
