不動産売買
不動産売買後のフォロー・長期的なパートナーシップの形成
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不動産売買の流れ
最初に、不動産売買について理解するために、売買がどのように進められていくのかを解説します。不動産を「売る」場合と「買う」場合に分けて、それぞれ見ていきましょう。
不動産を「売る」流れ
不動産を売るときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。不動産会社の仲介による売却の流れは、次の通りです。
[ 1 ] 査定の依頼
頼る不動産会社を選び、物件の売り出し価格を決めるため、不動産会社に査定を依頼します。不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、インターネットや電話で築年数、間取り、敷地面積といった情報を伝え、不動産会社が持っている過去の取引のデータベースをもとに、おおよその販売価格を計算してもらう査定方法です。
一方、訪問査定は、営業担当者が物件を訪問し、建物の劣化状況や周辺環境などを確かめてから査定額を提示する方法で、「簡易査定よりも精度が高いという特長があります。
最終的な売り出し価格は、不動産会社ではなく売主が決める必要があります。査定を受け、相場を知っておくと不動産売却において売り出し価格を決める際に役立ちますよ。
[ 2 ] 媒介契約の締結
査定を依頼した不動産会社のなかから1社を選び、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分類され、売却活動における売主の自由度や、不動産会社に課される義務がそれぞれ異なります。
また、不動産会社に仲介を依頼する際は、仲介手数料を支払う必要があります。ただし、仲介手数料は成功報酬なので、買主が見つからず、売買契約が結べなかった場合は発生しません。
仲介手数料の金額は法律によって、以下のように上限が定められています。
| 不動産の売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格（税抜） × 5％ + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格（税抜） × 4％ + 消費税 |
| 400万円超 | 売買価格（税抜） × 3％ + 消費税 |
[ 3 ] 売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社とともに、売却活動を進めます。不動産会社は、広告・宣伝を通して購入希望者を募り、内覧をセッティングします。居住中であれば内覧の対応は売主自らが行います。
[ 4 ] 売買契約の締結
不動産の買い手が決まったら、売買契約を結びます。このとき、購入意思の確認として、引渡しまでの間に買主から手付金を受け取ることが一般的です。
[ 5 ] 決済・引渡し
物件の引渡しは決済と同日中に行われることがほとんどです。また、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」の手続きも、同時に行います。所有権移転登記は買主側が行うことが一般的となっており、司法書士に手続きを代行してもらうケースも多く存在します。
一方で、売主は「抵当権抹消登記」が必要な場合があります。抵当権は住宅ローンを全て返済していても、自動的に抹消されることはありません。そのため、住宅ローンを利用して物件を購入した売主は住宅ローンを完済したら、必ず抵当権抹消登記を行いましょう。
[ 6 ] 確定申告
不動産売却により生じた利益は、譲渡所得といいます。この譲渡所得は、所得税や、住民税の課税対象のため納税を行う必要があり、これらの税金は総称して譲渡所得税と呼ぶことがあります。ただし、住宅売却による譲渡所得については、「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、節税に活用できる特例があり、要件を満たすと税金が軽減される場合があります。譲渡所得の確定申告を行うにあたっては、控除や特例を利用できるかどうかを、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。
不動産を「買う」流れ
不動産は、取引の形態によって以下の「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分けられます。
・売主物件…一戸建てであればハウスメーカーや工務店、マンションであればデベロッパーなどが自社で建てた物件を直接販売している物件
・仲介物件…売主と買主の間に不動産会社が入って取引を仲介する物件
売主物件は新築マンションや新築一戸建てに多く、仲介物件は中古一戸建てや、中古マンションに多いという特徴があります。中古の物件は売主が個人である場合が多いので、取引の際は不動産会社が仲介に入るというのが一般的です。
売主物件、仲介物件のどちらも購入の流れはほぼ同じですが、仲介物件には仲介手数料を支払うステップが発生するのが主な違いです。
[ 1 ] 希望条件の整理・情報収集
家族構成やライフプランをもとに、
居住地域や家の広さ、入居時期といった希望条件を洗い出し、優先順位を付けていきます。
この際、新築物件にするか中古物件にするか、一戸建てとマンションのどちらを選ぶかについても考えておくとよいでしょう。
[ 2 ] 予算決め・資金計画
洗い出した希望条件からおおよその購入価格を調べ、資金計画を立てます。資金計画を立てる際は、
初期費用を用意できるか、住宅ローンを無理なく返済していけるか
といったように、短期・長期の両方の視点から考えるように心がけましょう。
また、希望条件を全てかなえた物件の購入が予算的に厳しい場合は、希望条件の取捨選択をする必要があるかもしれません。
[ 3 ] 物件選び・住宅ローン選び
インターネットで検索したり、不動産会社に相談したりして、希望条件に合う物件を調べていきます。また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関や住宅ローンの利用条件などを比較し、金利や諸費用、返済期間についてのおおまかな見通しを立てておくとよいでしょう。
[ 4 ] 内覧・現地見学
気に入った物件が見つかったら、物件の内覧を申し込みましょう。実際の物件を訪問できる場合もあれば、モデルルームを見学する場合もあります。
[ 5 ] 購入申し込み
内覧した物件のなかから、実際に購入したい物件を絞り込めたら、売主のハウスメーカーや仲介する不動産会社、マンションデベロッパーなどに対して、購入の申し込みを行います。
この際、購入の意思を明確に示すため、「申込証拠金」を支払うことがあります。
申込証拠金を支払うと、交渉を優先的に進めてもらえる可能性がありますが、法的な効力はありません。そのため、売主や仲介業者は、申込証拠金を受け取っていても別の購入希望者との取引が可能です。
ただし、契約が決まらなかった場合、売主や仲介業者は受け取った申込証拠金を返還しなければならないことが法律で定められています。
支払う際は、返還について念のため確認しておくとトラブルを避けやすいでしょう。
[ 6 ] 住宅ローンの事前審査
住宅ローンを借り入れる場合は、事前審査を受ける必要があります。住宅ローンの事前審査は、申請者に返済能力があるかを簡易的にチェックするもので、
数日から1週間以内に結果が出ることが一般的です。
[ 7 ] 契約内容の確認・重要事項の説明
購入にあたっての契約内容や重要事項について、宅地建物取引士から説明を受けます。
ここでは、登記（物件の所在地や所有者を登録すること）の内容や購入金額、支払い日などに間違いがないかを
口頭で説明されますが、書類にも事前に目を通して内容をしっかりと確かめましょう。
[ 8 ] 売買契約の締結
契約内容に間違いがないことが分かったら、売買契約を結び、手付金を支払います。
手付金は、購入の契約を結んだ証拠として支払うもので、物件の購入金額の5～10％が目安です。
[ 9 ] 住宅ローンの本審査・契約
住宅ローンを借り入れる場合、売買契約の後に住宅ローンの本審査を受け、借り入れの契約を結びます。
本審査は事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに日数を要する傾向にあります。
[ 10 ] 引渡し・融資実行
物件の引渡しを受けるのと同じ日に、
住宅ローンの融資の実行と、不動産の登記の手続きを行います。
不動産購入に関する登記手続きには、中古住宅の所有権が移動したことを示す「所有権移転登記」、住宅ローンを利用する際に金融機関と共同申請する「抵当権設定登記」などがあります。
抵当権とは、借主が住宅ローンを返済できなかった場合に、金融機関が物件を差し押さえ、競売に出すことで得た利益を返済費用に充てられる権利です。
登記手続きは自分で行うこともできますが、抵当権設定登記が必要な場合は、司法書士に依頼することが一般的です。
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不動産売買の罠：知っておくべきリスクとトラブル回避のポイント
確かに個人での売買も知識を身につけることによって可能です。
しかしその手続きは複雑なため、手続き上のトラブルも多く発生します。
例えば…
• 価格に関するトラブル
不動産の売買を個人で行う場合、物件の価格に対して売主と買主が直接交渉を行うことになります。
しかし、 双方の主張が折り合わず、結果的に契約がまとまらないことも…。
• 契約書に関するトラブル
個人で売買をする場合、契約書や重要事項の説明書もご自身で用意することになります。
その際に必要となる記載や説明は非常にシビアな問題です。
双方の食い違いから、契約後の裁判！なんてことにも…。
• 瑕疵に関するトラブル
不動産の売主には「瑕疵担保責任」という責任があります。
これは、住宅を売却する際、 物件の破損や不具合があった場合“買主が売主に対して補償を請求したり、契約を解除できる”というもの。
対象となる事例は例えば、雨漏りやシロアリの被害、排水管設備の不具合など。
そのため、売主は事前に物件をくまなくチェックをする必要があります。
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