不動産で儲ける仕組みとは？
【不動産売買 動画】

不動産は普段から身近にあるものとは言い難く、謎に包まれている部分が多くあると思います。 不動産経営となると、更に不明瞭です。今回は不動産経営について何も知らない人向けに、基礎の部分を紹介します。おおよそ不動産で儲ける方法として3種類あります。

不動産経営は基本的に「転売」を中心に儲けを出します。
購入した土地物件で「賃貸収入」を出し、数十年後まで運営を続け、元値まで相殺出来たら土地は「資産」となり、利益となります。 また、その過程で不動産の価値を高め、物件を売却する「転売」によって利益を生み出すのです。

安い条件に当てはまる物件の問題点を取り除き、土地の価値を高めることによって高く売ることが可能となる方法です。
相場より安く物件を購入するためには、安い物件の条件を知る必要があります。

上記項目が安い物件の条件です。
相場よりも安く取引される物件は上記のいずれかに当てはまる、もしくは安く取引される理由を抱えています。

上記のように問題点の改善、修正を行えば、物件の価値を上げることが出来ます。これが「安く買って高く売る」の仕組みです。

購入した物件の隣接した周辺の土地を購入し、物件の価値を高め、高く売ることが可能となる方法です。

上記図は物件（土地+建物）を相場1500万円のところ、2000万円で購入した例です。 購入した物件の周辺の土地をあらかじめ所有、もしくは購入する必要があります。

・土地に建物が建てられる等の利用価値が増す
・道路に面した土地が多い
等の条件が満たされると物件の価値が上がります。例えば1500万円相場の物件（土地+建物）を2000万円で購入したとしても、その隣接した物件1500万円を所有していれば、合わせることによって元値以上の価値に上昇します。相場より500万円高く購入したとしても、結果として500万円以上の利益が生まれます。これが「高く買って高く売る」の仕組みです。 こちらの方法はある程度の知識が必要になってきますので、また別動画で詳しく解説を行う予定です。

一見損のように感じられますが、実際はそうではありません。長く物件を所有することによって、賃貸収入を得た上で売却し、結果的に購入した元値以上の利益を出すことが可能となる方法です。

例として、図の条件の物件を2000万円で購入します。4部屋満室で1部屋3万円の家賃収入を得られます。

10年間の賃貸収入1440万円とおおよその10年後の土地建物の値段1000万円を合わせて2440万円の収益を得ます。結果として440万円の利益が出ることが出来るのです。 購入値段は相場以上ですが、売る際の物件価値と得た賃貸収入を合計した上で売却すると、元値以上の利益が生まれます。 これが基本的な不動産の「高く買って安く売る」考え方になります。

「賃貸収入」と「資産」が不動産経営における儲けの大部分となります。「賃貸収入」を得て、買った値段に対して償却できる年数まで所有し、土地を「資産」とするのが7〜8割を占める不動産の儲け方です。

例として、図条件の物件を1500万円で購入します。4部屋満室で1部屋3万円の家賃収入を得られます。利益を出すために、買った値段に対して償却できるまでの、家賃収入を得る必要があります。

これが「賃貸収入」と「資産」で儲けを出す基本的な考え方です。
しかし、上記は1500万円を「現金」で購入する想定です。1500万円の物件を「現金」で購入することは殆どありません。 通常、金融機関から借り入れを行い、アパートローンを返済しながら収益を得るのが一般的な方法です。

現金購入との違いは、元値の償却が目的で利益を得るのでは無く、ローンの返済から捻出する月々44,117円がアパートローンを使用する利益の考え方です。 また、ローン償却後の土地は自分の所有となります。土地の評価は月日が経っても基本的に変わることがないので、「資産」となるのです。 これが、一般的な「家賃収入」と「資産」の儲け方です。

細かく不動産経営を考えると固定資産税や修繕費用なども念頭に置かなくてはいけません。しかし、基本的な流れは変わりません。
不動産の儲かる仕組みをわかってから始めることが不動産経営の成功の近道になるのです。