築30年、16m2以下の狭い部屋で3点ユニット……“三重苦”ともいえる築古ワンルームの空室対策には、やっぱり高額のリフォームが必要？
100万円以上かけて資金回収するのは大変。その前に、こんなリフォームを検討してみては？

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築30年以上のワンルームマンションといえば、部屋の広さは15m2前後まで、水回り設備は、バス・トイレ・洗面が一体型の「3点ユニット」が主流です。ところが、設備に関する希望条件は、どの調査を見ても「バス・トイレ別」が不動のトップに出てきます。

しかも、最近は、シングルでも広めの部屋を希望する傾向が強まっています。新築は25m2以上が増えてきました。そのため「20ｍ２未満×3点ユニット」が重なると、大きなマイナスになることは間違いありません。

管理会社やリフォーム会社からも、空室対策として「バス・トイレ分離」を勧められるケースが多いのではないでしょうか。ただ、3点ユニットの分離工事は、安く見積もっても50万円前後。関連工事を含めると100万円以上はかかるといわれます。築年が古くなって家賃も下がり気味、空室期間が増えている状況下で、この負担は厳しいというオーナー様は多いでしょう。それに居室部分がますます狭くなってしまいます。

では、どうすればいいのでしょうか。築年数の古さ自体は、案外ハンディにはなりません。30歳未満の学生・社会人を対象にしたアットホームの調査では、「家賃以外で妥協した条件」の第一位に「築年数」が挙がっています（下図参照）。希望条件の優先順位が低いといえます。

出典：アットホーム「“UNDER30”私たちの選び方 ～部屋探しのプロセス＆マインド～」（2017-18年全国）を基に編集部で作成。項目の順番を「学生の割合が高い順」に変更」

実は、「3点ユニット付きの狭い部屋」に需要が戻りつつあるという説も出ています。2つの理由があります。

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つまり、古くて狭くても「安くて近ければいい」というニーズが着実に増えているのです。費用が安く、距離が近く、日程が短い「安近短」が、一時、旅行業界のニーズを表すキーワードになっていました。これをもじっていえば、家賃が安くて、会社や学校に近く、部屋がコンパクトな「安近コン」が、隠れた人気物件のキーワードになるかもしれません。

しかし、古びたみすぼらしい部屋では借り手は付きません。リフォーム代を抑えつつ、清潔で明るい部屋に見えるようにリフレッシュすることが大切です。たとえば次のような内容で、50万円程度のリフォームを実施し、長期空室が解消した例もあります。