2-1-3エアコン、給湯器、キッチンなど住宅設備の寿命って何年？ 交換のサイクルや費用は？
エアコン、給湯器、キッチンなど住宅設備の寿命って何年？ 交換のサイクルや費用は？
住宅設備の寿命を把握することで事前に対応でき、トラブルが減り入居者の満足度アップに繋がる
「真夏にエアコンが効かない」「冬場にお湯が出ない」といったクレームが来て、あわてて設備会社の手配や修理に追われたことはありませんか。対応を一歩間違うと、入居者の心象を悪くして退去を招きかねません。最近の入居者は権利意識も高くなっているため、設備故障を直すまでの間、「ホテルに避難していた宿泊料」「銭湯に通った入浴料」などを請求されるおそれもあります。
「トラブルの一次対応は管理会社に任せている」「24時間駆けつけサービスの体制を整えている」というオーナーもいるでしょう。それらによって事後的な対応はスムーズに行くかもしれません。しかし、一歩進んで、住宅設備の寿命を知り、完全に故障する前に修理や交換をしていれば、トラブル自体を減らし、入居者の満足度を上げることができます。
設備メンテナンスの考え方
設備のメンテナンスには「事後保全」と「予防保全」という2つの考え方があります。
事後保全は壊れてから直すこと、いわば対症療法的なアプローチです。予防保全は、一定の周期で点検・修理・部品交換・更新して故障発生を未然に防止することで、「定期メンテナンス」ともいいます。事後保全では、複数の部屋で一度に何台も設備が壊れると大変。作業もコストもかさみます。定期メンテナンスをすることで、費用の平準化につながり、経営が安定します。
どの設備をいつ修理したり交換したりすればいいのか、また、その際にいくらかかるのかは、住戸のタイプによって多少異なります。「アパートの１Ｋタイプ」の目安を下図に示しました。
出典：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会『賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）』
そもそも設備の寿命とは？
設備の「寿命」は「一斉交換」の時期を想定しています。実際には、図に示したように「物理的」「経済的」「社会的」な側面があります。物理的な耐用年数はまだ残っていても、入居者のニーズとかけ離れた設備は早期に交換したほうが良いという「社会的な寿命」もあることを知っておきましょう。
まとめ｜入居者と定期的にコミュニケーションとってトラブルの種を早期発見
以上、紹介してきたことを実践するには、入居者と定期的にコミュニケーションとってトラブルの種を早期発見する必要があります。たとえば、意欲的な管理会社では、年に1度、あるいは契約の更新時などに入居者へアンケートを実施して、「不具合や使い勝手の悪いところはありませんか」と尋ね、設備の現状を確認する努力をしています。オーナー自身でこれを実施してもいいでしょう。ちょっとしたクレームの電話なども、不具合や故障を早めに知らせるシグナルと捉え、メンテナンスに活かすという発想も大切です。