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建物管理



そもそも建物管理とは何か?


一言で管理といっても、オーナーによってそのスタイルは様々です。
積極的に管理業務に関わる方もいれば、一括借上げで一切の管理を管理会社に任せる方もいます。
それぞれにメリットはありますが、年々管理は複雑化、専門化する傾向にあり一括借上げを選択するオーナーが増えています。
このページでは不動産経営における、管理スタイルについて解説していきます。

不動産の長期安定経営の成功の鍵は、日々の管理にかかっています。
20年、30年と長期にわたって競争力を維持している賃貸住宅に共通するのは、管理がしっかりと行われていることです。
では、不動産管理とは何か? 大きくは入居者管理と建物管理があります。
特に入居者管理の業務は多岐にわたり、年々専門性が高くなっています。

◆主な管理業務

・入居者斡旋:入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結。
・家賃回収:家賃回収、滞納者への督促。
・契約更新・退室:契約更新、退室手続き、敷金精算、原状回復、室内クリーニング。
・トラブル対応:入居者間トラブル対応、近隣トラブル対応、設備機器の故障対応。
・建物管理:定期清掃、法定点検、設備修繕、大規模修繕。

「入居者斡旋」は、経営の収支に直結する業務です。
いわゆる客付け能力として管理会社の力量が試される所です。
また賃貸借契約に関しては、宅地建物取引主任者による重要事項説明など専門の業務があります。
「家賃の回収」では、滞納があった場合の督促には専門のノウハウが必要です。

その他、退室時の原状回復の査定や入居者トラブル対応など、管理業務は煩雑で高いノウハウが必要となってきます。
現在はその専門性の高さゆえに、単なる管理業務というよりは、「資産管理運用業務」として位置付けられています。
つまり不動産管理は、資産管理運用業務として専門性が高まっていて中長期の視点で見れば、
この“管理”が長期安定経営の成功の鍵をにぎる、という事です。



自主管理の「大家さん」派


今や不動産管理は、専門のビジネスとして広がっています。
しかし一昔前は、入居者募集以外の業務はオーナー様が行っていました。
家賃の回収はもちろん、日頃の入居者トラブルもすべて対応。
不動産会社もサポートに入るのですが、あくまでそれはサービスとしての位置付けです。
そうなるといつ何時入居者から「設備が壊れた」、「隣人がうるさい」といったトラブルが発生するか分からず、
いわば24時間営業のようなものです。
もちろん現在でも、昔ながらに不動産管理を行っている大家さんもいらっしゃいます。
中には「入居者とコミュニケーションを取りたい」と家賃は手渡しの場合もあります。

とはいえ実際は、管理業務のいくつかを管理業者に依頼しているケースが多いです。
管理の内容が多岐に分かれているため、管理契約も内容によって選べるようになっている場合もあります。
どこまで自分で管理するのか、これを見極めながら管理契約を行う必要があります。

ほとんどの場合は、不動産仲介会社が窓口になって管理業務を請け負いますが、自分自身で仲介会社、清掃会社、リフォーム会社、
家賃保証会社など、それぞれ業務を委託することもできます。
オーナー様はマネジメント業務に徹する方法です。ポイントは業者選び。
たくさんの業者がありますので、適切な業者を見極める必要があります。



一括借上げで「お任せ」派


不動産管理のもう一つの方法が「一括借上げ」です。
これは、オーナー様が不動産管理会社と一括賃貸借契約を結び、入居者は管理会社と賃貸借契約を結ぶ方法です。
煩わしい管理・運営の一切を管理会社が行うため、オーナー様には負担がかかりません。
サブリースとも呼ばれ、最近ではこの一括借上げを選ぶ方が増えています。

一括借上げの最大の特徴は空室による収入減のリスクが回避できるということです。
たとえ空室が出ても、全室分の家賃が借上げ賃料として一括でオーナー様に支払われます。
それは家賃の滞納があっても同じです。
月末に一室一室、家賃が振り込まれているかをチェックする必要もありません。
収入が安定すればローンの返済計画など、収支計画が立てやすくなるメリットもあります。
不動産経営の最大のリスクである「空室リスク」が回避できるのは大きな魅力です。
LEAFの場合は「一括借上あんしんシステム」というサブリースプランをご用意。
シンプルな2つのプランからお選びいただけます。
“物件の空室のみを借り上げるプラン”、“入居中・空室中問わず、全ての部屋を管理するプラン”。
オーナー様に合ったプランで不動産経営をサポートさせていただきます。
特に“全ての部屋を管理するプラン”は管理に関しても当社が全て行うため、オーナー様は報告を受けるだけになります。
これも大きな魅力です。


つまり一括借上げは、管理・運営を一切委託することができる方法。
最大のメリットは「空室リスクが回避できる」という事です。

LEAFの「一括借上あんしんシステム」が気になった方は、問い合わせページから是非お問い合わせ下さい。



所有と管理は分離する時代へ


不動産経営のオーナーと一口にいっても、サラリーマンと兼業される人もいれば、専業として経営を行う人もいらっしゃいます。
サラリーマンと兼業の場合は、自主管理を選択することは難しく、一括借上げを選択するケースが多く見られます。
また、老朽アパートの建て替えを決意した一つの理由に、自主管理をやめて一括借上げにしたかったという方も少なくありません。
これまでの不動産管理の経験上、煩わしい管理業務とは一線を引きたいというものです。
やはり昔に比べ、契約内容やトラブル処理に専門性を要する場面も増えていることが要因のようです。
最近ではLEAFで家を建てられた方の殆どが、一括借上げを選択する傾向にあります。
つまり所有と管理の分離が進んでいる、という事です。

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