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LEAFの強み



アパート経営で発生する支出


不動産経営を行うオーナー様にとって、実際に手元に残るお金がどれくらいになるのか、経営を有利にすすめるためのコツは何なのか、
こういった情報は軽視できません。
国税庁の調査[注1]によると、平成30年の不動産所得の平均額は約518万円とされています。
しかし、実際にオーナー様の手元に入ってくる金額は、税金、管理費、銀行への返済などなど様々な経費が引かれるため、
手元に残る金額は“意外と少ない…”と思われるオーナー様も多いようです。

副業としてやっていくには十分な収益だとしても、不動産投資家としての生業を成立させるためには、
より利益を確保する為の工夫をする必要があります。

  ※[注1]国税庁 平成30年申告所得税標本調査結果/第2表 所得種類別表(nta.go.jp)



ついつい節約したくなる修繕の積立


利益を確保するための工夫としていの一番に挙がる事が多いのが“節約”です。
不動産経営には様々な経費がかかる事から、どこを節約する事が効果的なのかを見極めなければいけません。
中でも節約の候補から“抜いて”欲しいのが修繕の積立費用です。
この修繕費の積立は、5年ごとに必要になる修繕費の積立金のため、大幅な節約はできません。
特に築11〜15年目と築21〜25年目は、外壁塗装などアパートの大規模修繕が必要になる時期で、300万円程度のまとまった費用が必要になります。
アパートの修繕が適切に行われないと、水漏れや排水管の破損など、重大なトラブルが起こるリスクがあります。
修繕費の積立は節約を考えず、余裕をもって計画的に行うことが大切です。

しかし、国土交通省の調査によると必要に迫られて修繕を行う予定であると回答したオーナー様が大半を占めていました。
そして修繕について長期的な計画を持っていないケースの多さが問題として指摘されています[注2]。
そのままでは修繕が後手に回り「建物の劣化」、つまりアパートやマンションの資産価値が落とすことにつながってしまいます。
本来であれば万難を排してリフォームをしたい所ですが、必要に迫られて修繕を行う背景には、オーナーの資金不足も考えられます。

  ※[注2]民間賃貸住宅ストックの質の向上について|国土交通省[pdf](mlit.go.jp)



赤字経営の落とし穴


外壁の塗装や給水ポンプの交換、エレベーターの修理・交換など、ある程度目処が分かる修繕に対してはある程度対策する事ができます。
しかし、原状回復費用や設備の故障を伴う修理など急に発生する支出があるのも事実です。
そこを見据えた積立ができていればいいですが、そういった方ばかりではありません。
勿論起こってしまった際は修理を行うわけですが、工事の内容によってはその月の家賃収入が赤字になってしまうことがあります。
“商売なんだから赤字になることもある”。勿論そのとおりです。
しかし、こと不動産経営において安易に赤字を計上してしまうことには思わぬ落とし穴が潜んでいるんです。



赤字経営を黒字経営にするウラ技


今後不動産投資の軌道が上向きになった場合、次に目指すべきはより利回りの高い物件等、追加の物件を購入することです。
すると再び銀行の融資を受けることが多くなりますが、その際の審査に関わってくるのが、赤字です。
勿論銀行も審査をする際、出来るだけ黒字経営になっていたほうが融資をしやすくなります。
では修繕費用がかかってしまった月の収益をどの様にしたら黒字にする事が出来るのかと言うと…修繕費用を分割払いにする事です。

例えば家賃収入が30万、銀行への支払いに20万、原状回復費用に20万とした時、何もしなければその月の収入は10万円の赤字です。
そこでこの修繕費用20円を分割払いにすれば黒字経営をキープすることができるのです。



不動産経営の提携先となる“管理会社”を選ぶポイントに


LEAFの場合、修繕費用を始めとした各種費用の分割に対応。“金利0”の“あるとき払い”をすることができます。

この分割が出来るか出来ないかが、オーナー様の不動産投資ライフを大きく左右することもあります。
修繕費用の積立に悩んでいるオーナー様は是非この機会に管理会社の見直しを検討してみてはいかがでしょうか?

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